Korkojen nousu on nostanut asuntovelallisten lainakuluja jopa sadoilla euroilla kuukaudessa. Poikkeuksellisen korkealla korot eivät kuitenkaan edelleenkään ole. Mutta kumpi kannattaa, asuntolainan lyhennys vai sijoittaminen (osakkeisiin)? Sivu sisältää mainoslinkkejä*.
Aluksi
Osakemarkkinan vuotuiseksi kokonaistuotoksi ilmoitetaan usein 7-10 prosenttia. Kokonaistuotto muodostuu arvonnousun ja osinkojen yhdistelmänä. Tästä on vähennetty inflaation vaikutus eli noin 2 %. Puhutaan siis inflaatiokorjatusta kokonaistuotosta.
Asuntolainojen korot ovat pitkään olleet nollissa ja jopa negatiivisen puolella. Joillain 2000-luvun alussa asuntolainan ottaneilla kokonaiskorko (pankin marginaali+euribor) on saattanut painua negatiivisen puolelle euriborin vetämänä, sillä tätä estävää lainaehtoa ei aikoinaan kirjattu sopimuksiin. Tällöin pankki itse asiassa maksaa siitä, että olet sille velkaa.
Tällä hetkellä 12 kuukauden euribor on jo lähes 3 prosenttia. Tähän päälle tulee pankin oma marginaali eli noin 0,5 – 1,0 prosenttia, joten lainarahasta joutuu pitkästä aikaa jo oikeasti maksamaan. Historiallisesti tarkastellen korot eivät tietenkään ole vielä erityisen korkealla, vaan pikemminkin lähellä tavanomaista tasoa.
Monen ajatusmaailmassa vuonna 2016 alkanut nollakorkojen aika on ollut hyvää aikaa lyhentää asuntolainaa, kun korot ovat olleet matalalla ja lainapääoma on lyhentynyt vauhdilla. Näin se tietysti on ollutkin, mutta asia ei kuitenkaan ole aivan näin yksinkertainen. Mahdolliset ylimääräiset lyhennykset on nimittäin voinut myös sijoittaa.
Lue seuraavaksi: Nordnetin indeksirahastot muuttuvat vastuullisiksi – kannattaako esg-rahastoihin sijoittaa?
Asuntolainan lyhentäminen on useimmille hyvä vaihtoehto, mutta paras vaihtoehto se tuskin on
Asuntolainan lyhentämisen ja osakesijoituksen vertaaminen ei ole aivan yksinkertaista, sillä asiaan vaikuttavat monet muuttujat, eikä kaikkia niistä voi etukäteen ennustaa tai huomioida laskelmissa.
Ensimmäinen muuttuja ovat inhimilliset tekijät. On esimerkiksi paljon helpompaa sanoa sijoittavansa kaikki asuntolainan lyhennysvapaan aikana “säästyneet” rahat osakemarkkinalle kuin aidosti toimia niin. Todellisuudessa monella nämä rahat menevät pääosin tai kokonaan “elämiseen”, jolloin ilman muuta olisi kannattanut lyhentää asuntolainaa vaan normaalisti.
Asuntolainan lyheneminen on kuitenkin usein psykologisesti palkitsevaa ja motivoivaa, mikä voi kannustaa säästäväisyyteen.
Toiseksi inflaatio nakertaa lainojen arvoa, kunhan palkka nousee inflaation perässä. Mikäli asuntolainan korko (verovähennys huomioiden) on inflaation tasolla tai alle, maksaa inflaatio tavallaan asuntolainaa pois.
Kolmanneksi osakemarkkinan liikkeitä tai tuottoa on mahdotonta ennakoida lyhyellä aikavälillä, ja korkotasoa on sitäkin ollut viime vuosina vaikea ennustaa. Näin ollen jos osakemarkkinalla olevat rahat on tarkoitus siirtää lyhyen ajan sisällä nopeasti asuntolainan lyhentämiseen, voi osakkeiden markkinahinta juuri sillä hetkellä olla matalalla.
Tämän ohella osakkeiden myynnistä aiheutuvat kulut ja veroseuraamukset vaihtelevat tapauskohtaisesti (verokanta, hankintameno-olettama jne.) Lisäksi korkojen nousu vaikuttaa tyypillisesti myös osakkeiden arvoon negatiivisesti.
Suomessa on kaiken lisäksi käytössä kolme lyhennystapaa: kiinteä tasaerälaina, annuiteetti ja tasalyhennys. Ensimmäisessä ylimääräinen lyhennys lyhentää maksuaikaa, toisessa lainan maksuerä pienenee ja kolmannessa lyhennys on aina samansuuruinen, mutta korkojen osuus vaihtelee (alussa korkeampi).
Näiden taustamuuttujien myötä on selvää, että tarkkoja lukuja tai yksiselitteistä kaikille sopivaa ohjetta on mahdotonta antaa, sillä yksittäisen ihmisen tilanne on aina tapauskohtainen.
Esimerkkejä
Morningstarin tekemässä esimerkkilaskelmassa 50 000 euroa osakemarkkinalle sijoitettuna tuottaa 25 vuoden aikana +221 000 euroa voittoa (7 % vuosituotto), kun taas samainen 50 000 euroa laitettuna lainalyhennyksiin tuo ainoastaan 13 000 euron säästön lainakoroissa (oletuskorko 2 %). Asuntolainaan ylimääräisiä lyhennyksiä tehnyt on siis hävinnyt melkein 200 000 euroa!
Toinen esimerkki: lyhyt ajanjakso. Oletetaan, että kokonaistuotto 1000 euron sijoitukselle osakemarkkinalla on viiden viime vuoden aikana ollut keskimäärin vaikkapa 8 % vuotta kohti ja asuntolainan korko on ollut 0 %.
Tällöin sijoituksen arvo on nyt 1000€ x 1,08 x 1,08 x 1,08 x 1,08 x 1,08 = 1469 euroa. Mikäli kyseisen tonnin on laittanut asuntomarkkinalle, on lainapääoma lyhentynyt tonnin, mutta tästä ei vielä ole hyötyä, jos korot ovat nollassa.
Näin ollen jos ennen 12 kuukauden euriborin tarkastusta päättää myydä osakkeet, saa voitto-osuudesta (469€) maksettujen verojen (30 %) jälkeen 1328 euroa eli laina lyhenee selvästi enemmän.
Lue seuraavaksi: Unohda osingot! (Sijoittajan tärkein opetus)
Johtopäätökset: Asuntolainan lyhennys vai sijoittaminen – kumpi kannattaa?
Johtopäätöksenä voi todeta, että sijoittaminen on pitkässä juoksussa käytännössä aina kannattavampaa kuin oman asuntolainan lyhentäminen. Tämä kuitenkin edellyttää, että talouden puskurit ovat kunnossa, ja aidosti myös käyttää esimerkiksi lyhennysvapaan myötä tulleet lisävarat sijoituksiin sekä noudattaa sijoitussuunnitelmaa. Talous ei saa olla liian tiukilla.
Sijoitettu pääoma tuo tuottoa ja korkoa korolle, kun asuntolainan lyhentäminen ainoastaan vähentää velan määrää. Vähäisemmät korkomenot eivät riitä kompensoimaan eroa.
Lyhyellä aikavälillä (1-5 vuotta) sen sijaan on jokseenkin sattumanvaraista, kumpi tulee kannattavammaksi, asuntolainan lyhentäminen vai osakkeisiin sijoittaminen. Tämä johtuu osakemarkkinan suuresta heilunnasta.
Laita blogi tilaukseen alta, niin et koskaan missaa yhtään postausta!
Pyrin tässä blogissa jakamaan hyödyllistä tietoa säästämiseen, sijoittamiseen ja oman talouden hallintaan liittyen sekä auttamaan myös sinua saavuttamaan unelmasi. Julkaisen uuden kirjoituksen yleensä aina sunnuntaisin. Laita blogini seurantaan, jotta et jää mistään paitsi!