Asuntojen hinnat ovat laskeneet kohteesta riippuen jopa 30 – 40 %. Toisaalta hajonta on suurta ja joissain kohteissa hinnat eivät välttämättä ole laskeneet (juuri) lainkaan. Vähitellen on kuitenkin paljastunut, että asunnoissa oli hintakupla 2021-2022. Tuolloin millainen kohde tahansa meni sijoittajille kaupaksi mihin hintaan tahansa.
Disclaimer: Sijoittamiseen osake- ja pääomamarkkinoilla liittyy aina riskejä. Sijoitusten arvo ja tuotto voi nousta tai laskea, ja sijoittaja voi menettää sijoittamansa pääoman kokonaan. Historiallinen tuotto ja kehitys ei ole tae tulevasta tuotosta. Sivu sisältää mainoslinkkejä.*
Sisällysluettelo:
Aluksi
Asuntojen hinnat ovat laskeneet 2021-2022 huipuista nimellisesti keskimäärin 20 %. Reaalisesti laskua on inflaation myötä vielä 10 % enemmän. Yksittäisellä mikrosijainnilla olevat asunnot ovat voineet laskea mainittua huomattavasti vähemmän tai enemmän.
Raskaasti velkaisten uudehkojen kerrostalojen yksiöissä ja pienissä kaksioissa on nähty jopa 30 % pudotuksia parin kolmen vuoden takaisesta alkuperäisestä myyntihinnasta. Kyse on hieman heikommalla sijainnilla olevista kohteista.
Yleiskustannusten noususta johtuen myös omakotitalojen hinnat ovat laskeneet keskiarvoa enemmän. Jo melkein vuosi sitten niissä oli laskua noin 20 % Pirkanmaalla.
Toisaalta perheasunnoista oli pulaa jo ennen romahdusta, minkä vuoksi esimerkiksi rivitaloissa lasku on ollut maltillisempaa. Aamulehti kuitenkin uutisoi tilastoihin pohjautuen, että kolmioiden hinnat ovat laskeneet paikoin jopa 20 % Tampereella, mistä nousi meteli sosiaalisessa mediassa kolmioiden omistajien keskuudessa.
Laskutrendi näyttää kuitenkin hiipuneen ja tällä hetkellä asuntomarkkina on odottavassa tilassa. Myyjät eivät näytä olevan valmiita pudottamaan hintoja enempää, eikä yhtälö ole tällä hetkellä asuntosijoittajalle useinkaan kannattava. Siten kauppa ei käy. Ensiasunnon ostajien verovapauden poistuminen on tosin luonut kysyntäpiikkiä vuoden loppua kohti.
Viime aikoina uutisissa on kerrottu lukuisten kiinteistönvälittäjien vaihtaneen alaa ja myös välitysliikkeiden konkursseja on nähty jo useita. Tämä osaltaan kuvaa todellisuutta, mikä alalla vallitsee, vaikka lehdissä voidaan väittää muuta.
Seuraavassa 10 kriteeriä, joilla itse tarkastelen potentiaalisia ostokohteita.
10 tärkeintä ostokriteeriä asuntosijoittajalle
Sijainti – enintään 30min keskustasta
Asuntoa etsivällä on sanottu olevan ainoastaan kolme tärkeää kriteeriä: sijainti, sijainti, sijainti. Sanonnalla on sikäli totuuspohjaa, että miltei kaikkiin muihin asunnon ominaisuuksiin on mahdollista vaikuttaa sijaintia ja asunnon suuntaa lukuunottamatta.
Olennaista ei ole vain se, missä kaupungissa asunto sijaitsee, vaan vähintään yhtä tärkeää on mikrosijainti kaupungin sisällä. Hyvät julkiset kulkuyhteydet ovat yksi keskeinen asunnon houkuttavuutta vuokralaisten silmissä lisäävä tekijä. Niin sanotut liikenteen solmukohdat ovat sijaintina mitä parhaimpia.
Pidän puolen tunnin matkaa julkisilla suuren kaupungin keskustaan ehdottomana maksimina, sillä muutoin vaikutus koulu-/työmatkaan alkaa olla jo huomattava. Mieluusti etäisyys on kuitenkin selvästi alle tuon, luokkaa 15-20 minuuttia. Etätyön yleistyessä asialla ei ehkä ole aivan yhtä suurta merkitystä kuin aiemmin.
Lue seuraavaksi: Asuntoja saa jopa -20 % hintalapulla, mutta onko nyt hyvä aika ostaa?
Taloyhtiön kunto (taloudellinen tila, korjausvelka, hyvä hallitus)
Moni aloitteleva asuntosijoittaja kiinnittää liiaksi huomiota asunnon pintojen kuntoon, vaikka näiden uusiminen on suhteellisen pieni kustannus. Paljon olennaisempaa on tutkia taloyhtiön paperit tarkkaan.
Taloyhtiön papereissa erityisesti tehdyt ja tulevat remontit ovat tärkeä asia, mutta lisäksi olennaista on tarkistaa hoitovastikeylijäämä, taloyhtiön saamat tulot (onko liikehuoneistoja ja ovatko ne omia), kustannuserät, tilikauden olennaiset tapahtumat ja muut myöhemmin tässä kirjoituksessa esille tulevat asiat.
Kustannuksista saattaa ilmetä yllättäviä seikkoja, kuten esimerkiksi, että taloyhtiö käyttää 7 000 euroa vuodessa ulkoalueiden hoitoon, vaikka tavanomainen taso on 2 000 – 3 000 euroa.
Hiha-arvioita erilaisten taloyhtiöremonttien kustannuksista per asunto (1h+k tai 2h+k):
- Putkiremontti (perinteisellä tavalla) 30 000 – 40 000 €
- Julkisivuremontti 20 000 – 30 000 €
- Hissiremontti (hissien uusiminen) 5 000 – 10 000 €; tai 15 000 – 20 000 €, jos hissikuilua joudutaan laajentamaan
- Sähköjen uusiminen (erityisesti vanhat puukerrostalot) 5 000 €
- Katon uusiminen 5 000 €
- Ikkunoiden ja parvekeovien uusiminen 5 000 €
Tällä hetkellä tilanne on, että 80-luvun taloilla alkavat olla suuret remontit käsillä. 70-luvun taloihin ne on pitkälti jo tehty. Edeltä voi kuitenkin laskea, että mikäli 60-80-luvun taloon ei vielä ole tehty mitään suuria remontteja, voi asuntoon kohdistua helposti 100 000 euroa korjausvelkaa, mikä tulee huomioida vuokratuotossa.
Hyvälle hallitukselle on kunnia-asia, että taloyhtiötä hoidetaan hyvin. Taloyhtiön yleisilmeestä kuten siisteydestä ja yhteisten tilojen kunnosta voi jo tehdä päätelmiä taloyhtiön hoidosta. Jututtamalla hallituksen jäseniä tai asukkaita voi niin ikään saada arvokasta lisäinformaatiota.
Taloyhtiön koko, tontin omistus ja asuntotyypit
Yksinkertaistaen voidaan todeta, että mitä vähemmän asuinhuoneistoja ja liiketiloja taloyhtiössä on sitä vähemmän remonteille on maksajia. Toisin sanoen remonttikulut per asunto voivat kasvaa pienissä taloyhtiöissä jopa moninkertaisiksi. Asuntosijoittajan onkin syytä suosia yhtiöitä, joissa on ainakin 30-40 asuntoa.
Asuntotyyppeihin on niin ikään syytä kiinnittää huomiota. Tasapainoisessa taloyhtiössä on erilaisia asuntoja yksiöistä suuriin perheasuntoihin.
Yksiöiden suuri suhteellinen osuus tarkoittaa:
- Vähän omistusasujia taloyhtiössä
- Paljon sijoittajia, joista jonkun/joidenkin ajauduttua maksuvaikeuksiin voi koko homma kaatua muiden osakkaiden maksettavaksi. Yhtiölainan suuri osuus ostohinnasta lisää maksukyvyttömyysriskiä eksponentiaalisesti
- Pahimmillaan koko taloyhtiö voi mennä nurin
- Pankit myöntävät tällaiselle taloyhtiölle lainaa nihkeästi ja korkealla korolla (tai eivät ollenkaan), koska riskit korkeat
- Paljon kilpailua vuokralaisista, mikä madaltaa keskivuokraa > Hyvät vuokralaiset kiven alla
- Yksipuolinen asukaskunta, halvalla alueella tietynlainen porukka muuttaa taloyhtiöön
- On tunnettu tosiasia, että yksiöt lisäävät järjestyshäiriöitä, jonka myötä yleinen viihtyvyys taloyhtiössä heikkenee
- Vähäinen kiinnostus pitää taloyhtiöstä hyvää huolta, kun paljon lyhytaikaisia vuokralaisia ja paljon sijoittajia
Tontin on syytä olla oma tai vaihtoehtoisesti lunastettavissa. Tontin vuokrausta koskevat sopimuspaperit kannattaa lukea tarkkaan eli milloin ja millä ehdoilla tontin vuokraa voidaan korottaa.
Asunnon ominaisuudet (pohja, hissi, pesukoneliitäntä, melutaso)
Olisitko itse valmis asumaan asunnossa, joka on kolmion mallinen ja siihen on lähes mahdotonta saada huonekaluja järkevästi sopimaan? Ei ole moni vuokralainen myöskään.
Jopa uudiskohteissa näkee ns. bulkkiasuntoja, joissa on viisikulmion mallinen pohja ja ikkunat taloyhtiön pyörävarastolle päin. Paljon näkee myös 35m2 ”kaksioita”, joissa toiseen huoneeseen ei mahdu muuta kuin sänky ja huoneiden välillä ei ole kunnollista väliseinää ja ovea, vaan kyse on käytännössä yksiöstä. Nämä ”helmet” jäävät yleensä viimeisinä myymättä, kun kaikki kunnolliset ovat jo menneet.
Erityisesti 60-70-luvuilla asuntoihin rakennettiin myös pitkiä eteiskäytäviä, jotka käytännössä ovat hukkatilaa. Huoneet olivat myös huomattavasti kookkaampia kuin nykyään eli tuon ajan kaksiosta tehdään nykyään kolmio. Tämä voi johtaa korkeisiin vastikekustannuksiin suhteessa vuokraan.
Asuntojen pohjaa voi olla mahdollista jälkikäteen jossain määrin muuttaa, kunhan kyse ei ole kantavista seinistä. Parempi vaihtoehto on kuitenkin heti kättelyssä hankkia asunto, jonka pohja on järkevä.
Jos asunto sijaitsee ensimmäistä kerrosta ylempänä, eikä taloyhtiössä ole hissiä, karsii tämä potentiaalisista vuokralaisista esimerkiksi eläkeläisiä pois. Myös portaat ulko-oven jälkeen ennen hissiä johtavat siihen, ettei talo ole esteetön.
Vanhoissa asunnoissa ei aina välttämättä ole myöskään pesukoneliitäntää tai tilaa pesukoneelle, joka nykypäivänä on aivan ehdoton. Joissain tapauksissa pyykinpesukone voi olla mahdollista asentaa keittiöön, mutta ei aina. Astianpesukone alkaa nykyään olla sekin aika ”must”.
Ulkoa kuuluvaan meteliin kannattaa myös kiinnittää huomiota asuntoon tutustuessa.
Asunnon kunto
Asunnon kuntoa tarkastaessa on tärkeää kurkistaa allaskaappeihin, että mitään vuotoja ei ole näkyvissä missään. Lisäksi kylpyhuoneen laatat kannattaa koputella, että ei ole irtonaisia laattoja. Kiinnitän myös huomiota aina pesukoneliitäntään ja WC:n/kylpyhuoneen tilavuuteen.
Suurimpia paukkuja asunnon remontoinnissa ovat keittiön ja kylpyhuoneen remontit, joten niiden viimeisin uusimisajankohta on merkityksellinen.
Keittiöremontin osalta puhutaan pienessäkin asunnossa 10 – 15 000 euron summista ja kylpyhuoneen osalta 15 – 20 000 euron kustannuksista. Halvemmalla voi tietysti päästä, jos tekee itse. 20 vuotta vanha keittiö alkaa olla jo lähivuosina uusimiskunnossa, kuten myös 40 vuotta vanha kylppäri alkaa pian olla käyttöikänsä päässä.
Alueen kaavoitus
Alueen kaavoitus nousee erityisen tärkeäksi selvittää varsinkin silloin, kun asuntoa markkinoidaan järvi- tai merinäköalalla tai asuinalue on vasta rakentumassa. Tavatonta ei nimittäin ole se, että näköala-asunnon eteen nousee uusia kerrostaloja, jolloin asunto menettää yhden keskeisistä myyntivalteistaan.
Alueen kaava on tarkistettavissa kaupungin tai kunnan verkkosivuilla.
Vastikkeen määrä
Hoitovastikkeen määrä on suoraan asunnon positiivisesta kassavirrasta pois. Toisaalta liian alhainen vastike voi kieliä siitä, että taloyhtiön remontteja ja hoitoa on laiminlyöty. Pienissä taloyhtiöissä on yleensä korkeammat vastikkeet kuin suurissa, sillä kustannukset jakautuvat kapeammille hartioille.
Rahoitusvastikkeen osalta on tärkeää tarkistaa, onko se tuloutettu (vähennettävissä asuntosijoittamisen tuotoista verotuksessa) ja millaisella korolla laina on. Taloyhtiö voi neuvotella pankin marginaalista siinä missä yksityinen sijoittaja.
Asuinalueen viihtyisyys
Asuinalueen yleiseen viihtyisyyteen kannattaa kiinnittää huomiota myös sijoitusasuntoa ostaessa. Puistomaisuus ja suurten teiden sekä melua tuottavien baarien puuttuminen lisäävät sitä olennaisesti.
Yksi hyvä indikaattori on, että olisi valmis asumaan alueella itse. Tietyillä aluiella on myös yleisesti parempi maine kuin toisilla. Myös tietyillä taloyhtiöillä on toisia parempi maine. Tällaiset asiat usein selviävät puskaradion kautta, josta syystä verkostoituminen on asuntosijoittajille tärkeää.
Lue seuraavaksi: Ensimmäinen sijoitusasunto! | Mihin asioihin kiinnittää huomiota asuntoa valitessa?
Asunnon hinta
Asuntosijoittamisessa vakiosanonta on, että suurin tuotto tehdään asuntoa ostaessa. Olennaista on arvioida asunnon käypä markkinahinta juuri nyt ja sitten pyrkiä tinkimään siitä ainakin 10 – 15 %. Vuodet 2020 – 2022 osoittivat, miten ylihinnan maksaminen voi tuhota koko kohteen tuotot täysin.
Asunnon voi saada ostettua alle markkinahinnan perustuen:
- Informaatioetuun. Ostajalla voi olla informaatioetu myyjään nähden, jos myyjä ei ole perehtynyt alueen hintatasoon ja laittaa erehdyksessä asunnon myyntiin alle markkinahinnan. Tämä korostuu silloin, kun asuntoa myydään itse ilman välittäjää. Homma toimii myös toisinpäin eli myyjä voi myydä asuntoa ylihintaan (ns. pilkkiminen markkinalla) ja tietämätön ostaja tarttuu syöttiin.
- Myyjän tarve päästä asunnosta nopeasti eroon, jolloin hän tietoisesti laittaa sen myyntiin markkinalle alle käyvän arvon. Vaihtoehtoisesti myyjä suostuu pudottamaan hintaa alle yleisen hintatason. Tyypillisiä tilanteita esim. kuolinpesien myynnit ja kahden asunnon loukut.
- Myyjä myy asunnon tuttavalle/sukulaiselle “kaverihintaan”.
- Rakennuttaja myy asunnon sijoittajalle alle käyvän arvon. Esimerkiksi köntsänä useampi asunto kerralla.
Kassavirta(positiivisuus)
Asunnot voi jakaa karkeasti kahtia kassavirtapositiivisiin ja kassavirtanegatiivisiin kohteisiin. Asiaa voi ajatella myös niin, tuoko asunto joka kuukausi rahaa sijoittajan taskuun vai ottaako se sitä.
Kehotan kaikkia hankkimaan nimenomaan kohteita, jotka tuovat kassavirtaa. Muutoin voi olla ikäviä yllätyksiä edessä. Toisaalta asunnon arvonnousun on jo pelkän inflaation vuoksi oltava 2-3 % vuodessa, jotta asunto edes säilyttää arvonsa. Arvonnousu on puhtaasti paperirahaa niin kauan, kunnes se realisoituu, jos niin edes koskaan käy.
Arvelen korkojen nousun havahduttaneen monen sijoittajan siihen, että asuntosijoittaminen voi muodostua taloudelliseksi taakaksi omalle arjelle. Jos kohde oli jo ennen korkojen nousua negatiivinen tai tuotti plusmiinusnollaa, on se korkojen ja kustannusten noustua jo raskaasti negatiivinen.
Ajan mittaan negatiivisen kohteen kassavirta voi toki kääntyä positiiviseksi vuokratason nousun myötä. Saman vaikutuksen voi aikaan saada neuvottelemalla pidemmän laina-ajan tai maksamalla lainaa pois.
Lopuksi
Asuntosijoittamisessa ajallinen hajauttaminen on yhtä merkityksellistä kuin indeksisijoittamisessakin. Kun kohteita ostaa 6 – 12 kuukauden välein, tulee ostaneeksi niitä erilaisissa markkinasykleissä. Vaikuttaa kuitenkin siltä, että juuri nyt on otollinen hetki katsastaa asuntotarjontaa.
Ostin hiljattain autopaikan keskeiseltä paikalta sähköauton latausmahdollisuudella. Tarkoituksena on vuokrata se toistaiseksi. Nähtäväksi jää, millainen vuokrattavuus sillä on.
Laita blogi tilaukseen alta, niin et koskaan missaa yhtään postausta!
Pyrin tässä blogissa jakamaan hyödyllistä tietoa säästämiseen, sijoittamiseen ja oman talouden hallintaan liittyen sekä auttamaan myös sinua saavuttamaan unelmasi. Julkaisen uuden kirjoituksen yleensä aina sunnuntaisin. Laita blogini seurantaan, jotta et jää mistään paitsi!
One thought on “Asuntojen hinnat laskeneet jopa 40 % – Lue 10 tärkeintä ostokriteeriä sijoittajalle!”