Asuntorahastoja on markkinoitu pitkään lähes riskittöminä sijoituskohteina, mutta nyt totuus iskee vasten kasvoja OP:n kerrottua keskeyttäneensä rahasto-osuuksien merkinnät ja lunastukset ennalta määräämättömäksi ajaksi. Taustalla on kotitalouksien taloudellinen ahdinko ja vuokralaismarkkinan haasteet, joka on saanut yhä useamman sijoittajan vetämään varansa pois samaan aikaan. Mitä tapahtuu, kun rahasto joutuu realisoimaan kiinteistösalkkunsa lyhyellä varoitusajalla, ja miksi opiskelijoiden rooli on tässä käänteessä yllättävän suuri?
Disclaimer: Sijoittamiseen osake- ja pääomamarkkinoilla liittyy aina riskejä. Sijoitusten arvo ja tuotto voivat nousta tai laskea, ja sijoittaja voi menettää sijoittamansa pääoman kokonaan. Historiallinen tuotto ei ole tae tulevasta tuotosta. Sivu sisältää mainoslinkkejä.*
Sisällysluettelo:
Aluksi
Asunto- ja kiinteistörahastojen riskeistä on varoiteltu jo ainakin 2010-luvun alkupuolelta lähtien, jolloin näitä rahastoja alkoi ilmestyä laajemmin markkinoille.
Tuolloin moni sijoittaja saattoi kuitata varoitukset olankohautuksella – korkotaso oli lähellä nollaa ja vaikutti siltä, ettei mikään järisyttäisi rakenteita pitkään aikaan. Vuosien varrella rahastoja on myös markkinoitu jopa lähes riskittöminä, ja on helppo kuvitella, ettei kaikilla ollut realistista käsitystä siitä, miten pahasti tilanne voi kriisiytyä, jos pahimmat uhkakuvat käyvät toteen.
Nyt pelätyt riskit ovat osittain realisoituneet. Kotitalouksien taloudellinen tilanne on kiristynyt nopeasti, ja monet haluavat lunastaa rahasto-osuuksiaan. Asuntorahastot sijoittavat tyypillisesti isoihin, suhteellisen epälikvideihin kiinteistökokonaisuuksiin, joten rahaston on vaikea reagoida massiivisiin lunastuksiin nopeasti ilman huomattavia myyntitappioita. Pahimmillaan asunnot on ostettu suhdannehuipulla 2021-2022 ylihintaan, ja nyt niitä jouduttaisiin myymään alelaarista – jollei lunastuksia keskeytetä. Tällainen skenaario romahduttaisi rahasto-osuuden arvon, mikä entisestään kiihdyttäisi lunastuksia ja syventäisi kierrettä.
OP on nyt kuvatunlaisessa tilanteessa, jota aiemmin pidettiin ”worst case scenariona”. Tästä syystä lunastukset on keskeytetty OP-Vuokratuotto ja OP-Palvelukiinteistöt -rahastoissa, ja rajoituksia ovat asettaneet monet muutkin suuret toimijat.
Vuokralaismarkkinan haasteet korostuvat
Toinen merkittävä ongelma liittyy vuokralaismarkkinaan. Viime vuosina moniin uusiin kerrostaloihin on rakennettu niin kutsuttuja “tehoyksiöitä”, jotka on suunnattu etenkin opiskelijoille ja muille pienempiä asuntoja etsiville. Vantaalla (ja muuallakin pääkaupunkiseudulla) on tällä hetkellä paljon pienasuntoja tyhjillään, eivätkä ne mene kaupaksi tai vuokralle entiseen tapaan. Asuntosijoittajan näkökulmasta tilannetta pahentaa entisestään hallituksen päätös siirtää opiskelijat takaisin yleisestä asumistuesta erillisen asumislisän piiriin sekä asumistuen ehtojen kiristäminen: nämä uudistukset pienentävät opiskelijoiden mahdollisuuksia maksaa korkeita vuokria, mikä vähentää kysyntää juuri niiltä ryhmiltä, joille pienet asunnot on suunnattu.
Vaikka opiskelijat ovat väestöstä vain pieni osa, he muodostavat merkittävän siivun pienten, kompaktien asuntojen vuokralaisista. Kun opiskelijoiden ostovoima laskee, juuri ne asuntorahastojen salkuissa olevat pienet asunnot voivat jäädä tyhjilleen. Asuntorahastojen kannalta tämä johtaa heikompaan vuokrausasteeseen ja alhaisempiin tuottoihin, jotka lopulta heijastuvat myös rahaston arvoon, mikä voi entisestään lisätä pääomapakoa rahastosta.
Sulkutilat herättävät huolta
Ensimmäiset sulkutilat ovat realisoituneet nyt Suomessa, mikä on historiallista, sillä asuntorahastot ovat toimineet noin 15–20 vuoden ajan ilman vastaavia rajoituksia. Rahastoyhtiöt jäädyttävät lunastukset väliaikaisesti estääkseen massiiviset ulosvirtaukset ja toivovat markkinoiden elpyvän ennen kuin varoja on pakko realisoida tappiollisesti. Finanssivalvonta on vuosien varrella varoittanut sulkutilan mahdollisuudesta, mutta nyt se konkretisoituu ensimmäistä kertaa laajemmassa mittakaavassa.
Mistä haasteet kumpuavat?
- Koronnousu: Korkojen nousu on tehnyt monien kotitalouksien taloudesta entistä tiukempaa, sillä asuntolainoista maksettavat korkokulut ovat kasvaneet merkittävästi. Tämä heikentää yleistä taloudellista tilannetta ja kuluttajien luottamusta, mikä puolestaan voi näkyä myös sijoituksista luopumisena.
- Epälikvidit sijoitukset: Kiinteistöjen myyminen nopealla aikataululla voi olla haastavaa. Jos asuntoja on ostettu kalliilla suhdanteen huipulla, myyntihinta ei välttämättä vastaa hankintahintaa. Näin syntyy realisoituvia tappioita, jotka laskevat rahastojen arvoa.
- Vuokralaisten ostovoiman heikkeneminen: Asumistuen leikkaukset ja korkojen nousu heijastuvat vuokrakysyntään, erityisesti pienissä asunnoissa. Tämä johtaa kasvaviin tyhjiin kuukausiin, mikä syö rahastojen tuottoja ja uskottavuutta.
Katse tulevaan
On vaikea ennustaa, kuinka nopeasti korkotaso tai makrotaloudellinen ympäristö muuttuu. Markkinoilta on kuitenkin kuultu arvioita, että tilanne voi pysyä haastavana pidempäänkin, etenkin jos inflaatiopaineet ja korkojen nousu jatkuvat. Sulkutilojen avulla rahastoyhtiöt yrittävät saada lisäaikaa toivoen, että kysyntä paranee ja hinnat vakiintuvat, ennen kuin asuntokanta olisi pakko myydä polkumyyntihinnoin.
Se, miten asuntorahastot selviytyvät tästä kriisistä, riippuu pitkälti yleisestä talouskehityksestä sekä siitä, millä ehdoilla ne saavat rahoitusta. Lisäksi ratkaisevaa on, kuinka joustavasti rahastot kykenevät reagoimaan muuttuvaan kysyntään – esimerkiksi hakemalla vuokralaisia muista asiakasryhmistä tai muokkaamalla asuntojen käyttötarkoituksia. Yksi asia on kuitenkin varma: tämä on ensimmäinen kerta, kun asuntorahastojen todelliset riskit testataan kattavammin, ja nähtäväksi jää, millaisen jäljen se jättää alan uskottavuuteen.
Yhteenveto
Asuntorahastot ovat pitkään nauttineet riskiprofiilista, joka näytti sijoittajille varsin turvalliselta. Alhainen korkotaso, ennätyksellinen kysyntä ja opiskelijoiden asumistuen kaltaiset tukijärjestelmät loivat kuvan vakaasta tuotosta. Nyt kiristyvä taloustilanne, korkojen nousu ja vuokramarkkinoiden murros kuitenkin paljastavat asuntorahastojen akilleen kantapään: asuntojen realisoiminen lyhyellä varoitusajalla voi murentaa rahaston arvon nopeammin kuin moni osasi kuvitella. Tulevat kuukaudet näyttävät, onko suhdannekäänne riittävän nopea pelastamaan pahimpaan paineeseen joutuneet rahastot – vai nähdäänkö vielä isompia myllerryksiä kiinteistömarkkinalla.
Itse sijoitan tällä hetkellä ainoastaan pörssinoteerattuihin REIT-asuntorahastoihin hajautusmielessä, minkä lisäksi minulla on yksi sijoitusasunto. Molemmat vaihtoehdot ovat siinä mielessä asuntorahastoja vähäriskisempiä, että näiden omistaja ei ole riippuvainen muiden ihmisten toiminnasta. Sijoitusasunnon kanssa voi istua suhdanteiden yli, jos vain oma kassa sen kestää ja REIT-rahastoista pääsee pörssissä aina tarvittaessa eroon.
Laita blogi tilaukseen alta, niin et koskaan missaa yhtään postausta!
Pyrin tässä blogissa jakamaan hyödyllistä tietoa säästämiseen, sijoittamiseen ja oman talouden hallintaan liittyen sekä auttamaan myös sinua saavuttamaan unelmasi. Julkaisen uuden kirjoituksen yleensä aina sunnuntaisin. Laita blogini seurantaan, jotta et jää mistään paitsi!