Viimeisen kahden vuoden aikana media on toistuvasti raportoinut asuntomarkkinoiden käänteestä, usein pankkien ja kiinteistönvälittäjien näkemyksiin nojaten. Nämä ovat tahoja, jotka hyötyvät markkinoiden vilkastumisesta. Onko käänteen lupailu kuitenkin ollut ennenaikaista ja perustuuko optimistinen uutisointi enemmän toiveisiin kuin todellisiin markkinaindikaattoreihin?
Disclaimer: Sijoittamiseen osake- ja pääomamarkkinoilla liittyy aina riskejä. Sijoitusten arvo ja tuotto voi nousta tai laskea, ja sijoittaja voi menettää sijoittamansa pääoman kokonaan. Historiallinen tuotto ja kehitys ei ole tae tulevasta tuotosta. Sivu sisältää mainoslinkkejä.*
Sisällysluettelo:
Aluksi: Käänne, jota ei tapahtunut
Viime vuosina mediassa on toistuvasti kerrottu käänteen tapahtuneen asuntomarkkinoilla. Vuoden 2022 joulukuussa Yle uutisoi otsikolla ”Asuntokaupassa nähtävissä käänne”, ja vastaavanlaisia otsikoita on esiintynyt tiuhaan mediassa viimeisten parin vuoden aikana. Hakutulokset ”asuntomarkkinat käänne” -termillä tuottavat satoja osumia, mikä osoittaa, kuinka vahvasti tämä narratiivi on elänyt.
Yleensä näissä uutisissa on haastateltu joko kiinteistönvälittäjien tai pankkien (lue: rahan myyjien) edustajia, joiden intresseissä on asuntokaupan vilkastuminen. Näin jälkikäteen nuo otsikot herättävät lähinnä hilpeyttä.
Ja jälleen uusimpien uutisten myötä on syytä kysyä: onko käännettä todella tapahtunut? Vaikuttaa vahvasti siltä, että puheet ovat olleet ennenaikaisia. Nimittäin kun tarkastelemme asuntomarkkinoiden kehitystä vuoden 2023 aikana, myyntimäärät ovat pysyneet historiallisen alhaisina, eivätkä hinnat ole lähteneet merkittävään nousuun.
Suomen Pankin kuvaaja nostetuista asuntolainoista kertoo ehkä luotettavimmin asuntomarkkinoiden todellisen tilanteen (29.8.2024). Elpyminen häämöttää edelleen kaukana ja alkuvuosi 2024 on jopa ollut vuotta 2023 hiljaisempi nostettujen lainojen määrällä mitattuna:
Tämä herättää kysymyksen, miksi käänteestä on puhuttu niin pitkään, vaikka tosiasiallisesti markkinoilla on jatkunut vaikea tilanne. (Huom! Tämä ei tietenkään tarkoita sitä, että joissakin kohteissa kauppa ei kävisi jopa tavanomaiseen tapaan.)
Median rooli ja optimismin ylilyönnit
Kuten Ylen toimittaja Heikki Valkama kirjoittaa analyysissään, niin asuntomarkkinoista kirjoittaminen on aina kiinnostanut laajoja yleisöjä. Asuminen on suomalaisille suuri taloudellinen ja henkilökohtainen asia. Omistusasunto on useimmille elämän suurin omaisuuserä, ja asuntojen ostaminen tai myyminen koskettaa monia kotitalouksia. Ei siis ole yllätys, että asuntomarkkinoiden uutisointi ja ennusteet saavat laajaa huomiota. Tästä syystä toimittajilla on suuri houkutus kirjoittaa aiheesta.
Samalla kuitenkin mediassa näyttää usein toistuvan sama kaava: pankit ja kiinteistönvälittäjät maalaavat markkinoista yltiöoptimistista kuvaa. Tämä ei vastaa todellista tilannetta. Se luo odotuksia mahdollisesta käänteestä. Näiden tahojen motiivit eivät ole täysin neutraaleja – myönteinen ilmapiiri edistää kauppaa ja luo uskoa markkinoiden nousuun.
Psykologinen vaikutus markkinoilla
Asuntomarkkinat, kuten muutkin markkinat, toimivat osin tunteiden varassa. Positiiviset uutiset käänteestä voivat luoda odotuksia ja kannustaa ihmisiä tekemään ostopäätöksiä, jolloin markkinoilla alkaa tapahtua. Käänne saattaa siis lopulta realisoitua osittain juuri siksi, että siihen on uskottu ja siihen on ryhdytty reagoimaan. Tähän asuntomarkkioiden vilkastumisesta hyötyvät tahot tietysti pyrkivätkin.
Silti on perusteltua kysyä, ovatko mediassa toistuvat uutiset käänteestä olleet liiallisia. Jos käänteestä puhutaan jatkuvasti, mutta mitään merkittävää muutosta ei tapahdu, kuluttajien usko alkaa horjua. Lopulta, kun käänne oikeasti tapahtuu, kuluttajat saattavat olla skeptisiä eivätkä reagoi toivottuun tapaan.
Suomen talouden haasteet ja ulkoiset tekijät
Kun katsomme tarkemmin taloudellisia realiteetteja, on selvää, että Suomen talouskehitys on ollut viime vuosina vaisua. Korkeat korot, inflaatio ja epävarma globaalitalous ovat vaikuttaneet suoraan asuntomarkkinoihin. Rakentaminen on lähes syväjäässä, ja kuluttajat ovat varovaisia suurten hankintojen suhteen. Vaikka Euroopan keskuspankki on tänä vuonna laskenut korkoja, markkinoiden reaktio on ollut varovainen.
Oulun yliopiston professori Elias Oikarinen muistuttaa Ylelle antamassaan haastattelussa, että asuntomarkkinoiden pitkän aikavälin kehitys perustuu talouden todellisiin olosuhteisiin. Psykologiset tekijät voivat vaikuttaa lyhyen aikavälin muutoksiin, mutta talouskasvu, työllisyys ja kuluttajien ostovoima ovat lopulta ratkaisevia tekijöitä markkinoiden elpymiselle.
Peiliin katsomisen paikka
On ymmärrettävää, että media haluaa tarjota kiinnostavia uutisia ja ylläpitää keskustelua asuntomarkkinoista. Kuitenkin jatkuva käänteen ennustaminen ilman konkreettisia todisteita on vaarallista uskottavuuden kannalta. Ennustaminen on toki vaikeaa, mutta ylilyönnit voivat johtaa siihen, että yleisö alkaa epäillä kaikkea uutisointia. Toimittajien ja asiantuntijoiden tulisi pohtia, miten he voivat tarjota tarkempaa ja realistisempaa kuvaa markkinoiden tilanteesta. Lisäksi heidän tulisi suhtautua markkinoiden vilkastumisesta hyötyvien tahojen puheisiin suurella skeptisyydellä.
Lopulta asuntomarkkinat tulevat elpymään, kuten kaikissa sykleissä on tapana. Mutta käänteen ajoittaminen on haastavaa, ja liiallinen optimismi voi vahingoittaa luottamusta. Toistuvien väärien ennusteiden sijaan on tärkeää keskittyä realistisiin talousindikaattoreihin ja ymmärtää, että asuntomarkkinoiden elpyminen ei tapahdu yhdessä yössä.
Lopuksi: Asuntokaupoilla 2024
Kirjoitin edellisessä Puolivuotiskatsauksessa 1/2024 siitä, että arvostan asunnot niiden hankintahetken arvoon. Kävi kuitenkin niin, että tein asuntokaupoilla noin 15 000 euron voiton – metsään siis mentiin tässä suhteessa.
Laitoin elokuussa toisen asuntoni myyntiin ”törkeällä” ylihinnalla: 25 000 euroa korkeammalla hinnalla kuin välittäjä kevättalvella arvioi. Lisäksi pyyntihinta oli 40 000 euroa kalliimpi kuin samanlainen asunto, joka myytiin viime vuonna, vaikkakin se sijaitsi kaksi kerrosta alempana. Yllätyksekseni asunto myytiin 30 minuutissa. Tässä oli varmasti mukana ripaus sattumaa, sillä koulujen alkaminen osui otolliseen hetkeen.
Vaikka asuntomarkkinat eivät ole täysin pysähtyneet, vain halutuimmat kohteet menevät kaupaksi nopeasti suhdanteesta riippumatta. Tästä yksittäisestä tapauksesta ei siten voi vetää johtopäätöksiä markkinoiden laajemmasta elpymisestä.
Ennen pitkää ohjauskorkojen lasku, uudiskohteiden vähentyminen ja rakennusyhtiöiden myyntivarastojen tyhjentyminen tulevat kuitenkin todennäköisesti nostamaan asuntojen (ja vuokrien) hintoja. Tähän kehitykseen voi kuitenkin kulua vielä vuosia. En kuitenkaan usko nollakorkoajan paluuseen – keskuspankit ovat oppineet virheistään, ja korkojen uusi normaali asettunee noin 2 %:n tuntumaan. Tämä on kuitenkin vain oma arvioni.
Pohdin parhaillaan, miten allokoin asuntokaupoista saamani varat. Uusi sijoitusasunto on yksi mahdollinen vaihtoehto, mikäli sopiva kohde osuu kohdalle. Myös korkomarkkinoilta on yhä saatavissa noin 3 % suhteellisen riskitön tuotto. Kun Suomen inflaatio oli elokuussa 1,1 %, tämä tuotto tarjoaa hyvän inflaatiosuojan.
Laita blogi tilaukseen alta, niin et koskaan missaa yhtään postausta!
Pyrin tässä blogissa jakamaan hyödyllistä tietoa säästämiseen, sijoittamiseen ja oman talouden hallintaan liittyen sekä auttamaan myös sinua saavuttamaan unelmasi. Julkaisen uuden kirjoituksen yleensä aina sunnuntaisin. Laita blogini seurantaan, jotta et jää mistään paitsi!