Yhdysvaltain keskuspankki FED nosti juuri ohjauskorkonsa korkeimmalle tasolle 22 vuoteen. Euroopan keskuspankki (EKP) seurasi perässä ja kertoi nostavansa ohjauskorkoa jälleen 0,25 prosenttiyksiköllä. Lisää nostoja voi olla edessä loppuvuonna. Samaan aikaan hoitovastikkeet ja remonttikulut ovat inflaation myötä nousseet. Monien asuntotyyppien hinnat ovat pudonneet jo yli 20 %, mutta onko nyt hyvä aika ostaa?
Disclaimer: Sijoittamiseen osake- ja pääomamarkkinoilla liittyy aina riskejä. Sijoitusten arvo ja tuotto voi nousta tai laskea, ja sijoittaja voi menettää sijoittamansa pääoman kokonaan. Historiallinen tuotto ja kehitys ei ole tae tulevasta tuotosta. Sivu sisältää mainoslinkkejä.*
Aluksi
Elokuussa 2022 erään kiinteistönvälitysfirman omistaja kertoi minulle kahdenkesken, että asuntomarkkina on täysin kuollut. Kuukauden aikana hän oli saanut kaupaksi vain yhden asunnon. Sijoittajat olivat säikähtäneet edessä olevia korkojen nostoja todenteolla.
Loppuvuonna 2022 korkojen nostot seurasivatkin toisiaan, asuntokauppa hyytyi täysin ja asuntojen hinnat laskivat tämän vuoksi noin 5 %. Hypo povasi laskun jatkuvan vuoden 2023 ajan ja on toistaiseksi osunut oikeaan.
Hintojen vajottua moni myyjä on siirtynyt odottavalle kannalle. Kauppamäärät ovat romahtaneet, sillä ostajien tarjoamat, nykyistä hintatasoa vastaavat hinnat ovat tulleet monelle shokkina. Sadat kiinteistönvälittäjät ovat vaihtaneet alaa.
Erityisesti asuntosijoittajat ovat poistuneet markkinalta. Pääkaupunkiseudulla pieniä asuntoja on suorastaan tulvinut myyntiin kassavirtojen käännyttyä korkojen noustessa negatiivisiksi. Kuinka monen rakentama velkahimmeli vielä kaatuu, jää nähtäväksi. Toisaalta nyt saattaa olla paras aika ostaa asunto sitten 90-luvun laman.
Rakennusyhtiöt konkurssin partaalla
Talouselämän tekemän selvityksen mukaan 630 rakennusalan firmaa ajautui konkurssiin tammikuu 2022 – tammikuu 2023 välisenä aikana. Alkuvuonna 2023 nurin on mennyt yli 150 firmaa. Samalla monen talopaketti ja yritysten rakennushankkeet ovat jääneet kesken.
Joukossa on toki sellaisia firmoja, joiden on yksinkertaisesti kannattanut ajaa yritystoiminta alas ja lisäksi erinäisiä keinottelijoita, joita kukaan ei jää kaipaamaan. Selvää kuitenkin on, että rakennusala on ajautunut syvään taantumaan.
Tästä kertoo sekin, että luottoluokittaja Moody’s laski kesäkuussa suomalaisten asuntosijoitusyhtiöiden Saton ja Cityconin luottoluokitukset ensimmäiseen niin sanottuun roskalainaluokkaan eli Ba1 -tasoon. Myös Kojamo teki 413 miljoonan liikevaihdolla peräti puolen miljardin tappion ja sama saattaa olla edessä silläkin.
Rakennusyhtiö SRV puolestaan myi tammi-kesäkuun aikana uudiskohteistaan kolme asuntoa. Yhteensä. Myynnissä olevia kohteita sillä on noin sata. Myös YIT:llä myymättömiä uudiskohteita on tänä vuonna valmistuneiden myötä yli 900. Vanhimmat ovat valmistuneet talvella 2022-23.
Siten jopa alan suuret ovat pahoissa vaikeuksissa. Tänä vuonna on nähty ennennäkemättömiä kampanjoita, joissa rakennusyhtiöt ovat tarjonneet sijoittajille esimerkiksi kolme yksiötä kahden hinnalla, kirjoittaneet myynti-ilmoituksen leipätekstiin hinnan olevan -12 % ilmoitetusta ja tarjoutuneet maksamaan kaikki vastikkeet parin vuoden ajan.
Pyrkimyksenä on ollut viimeiseen saakka välttää alehintojen kirjautuminen toteutuneiden kauppojen myyntitilastoihin. Suomen yrittäjien pääekonomisti Juhana Brotherus onkin todennut uusien asuntojen hintojen laskun olevan luultua rajumpaa. Hän arvioi uudiskohteiden hintojen laskeneen jopa vanhoja enemmän.
Suurissa kaupungeissa lasku on ollut jyrkintä
Suurissa kaupungeissa asuntojen hinnat ovat laskeneet jyrkimmin. Joissain asuntotyypeissä laskua on ollut jopa 20 % ja se saattaa jatkua edelleen korkojen yhä noustessa. Tämä kertoo siitä, että asuntojen hinnoissa on ollut jonkinlaista pientä kuplautumista.
Ottaen kuitenkin huomioon, että asuntojen hinnat nousevat tavallisesti kasvukeskuksissa luokkaa 2-4 % vuodessa, on hinnoista leikkautunut vasta terävin kärki pois. Helsingissä asuntojen hinnat ovat syksyn 2019 ja muualla Suomessa kesän 2020 hintatasolla. Valtaosa omistusasujista on tukevasti voitolla edelleen.
Aamulehti keräsi käytettyjen asuntojen neliöhinnan muutoksia vuoden 2023 tammi-maaliskuu väliseltä ajalta:
Tämän jälkeen hinnat ovat jatkaneet laskuaan huhti-kesäkuussa, mutta tilastosta voi kuitenkin huomata erityisesti yksiöiden ja kaksioiden kauppamäärien romahduksen sekä omakotitalojen jyrkän hintapudotuksen.
200 000 euron lainalla jo 10 000 euroa vuodessa korkomenoihin – lisää nostoja luvassa?
OP-ryhmän teettämän kyselyn mukaan kotitalouksien korkomenot olivat kesäkuussa 2023 nousseet keskimäärin 179 euroa kuukaudessa. Valtaosalla korko on kuitenkin edelleen päivittymättä 4,xx tasolle. Kestää jopa 6-9 kuukautta ennen kuin korkojen nosto alkaa vaikuttaa talouteen.
EKP ilmoitti tällä viikolla nostavansa ohjauskorkoa jälleen 0,25 prosenttiyksikköä. Samalla se antoi ymmärtää, että inflaatiota seurataan edelleen tarkasti ja ohjauskorkoa voidaan nostaa vielä lisää loppuvuodesta.
Jo nykyisellä korkotasolla monen euribor+pankin marginaali ovat yhteensä 5 %, mikä tarkoittaa 200 000 euron lainamäärällä 10 000 euron korkomenoja vuodessa!
Lopuksi: Onko nyt hyvä aika ostaa asunto?
Vastaus kysymykseen riippuu pääasiassa jokaisen henkilökohtaisesta taloudellisesta tilanteesta.
Tällä hetkellä on kuitenkin luultavasti paras aika ostaa asunto sitten 90-luvun laman. Ostajan on silti syytä tietää, mitä tekee. Alueen yleinen hintataso on paikallaan tuntea tarkkaan. Lisäksi pitää selviytyä lainojen tilapäisesti korkeasta korkotasosta ja varautua siihen, että korot nousevat edelleen.
Hyvänä lähtökohtana voinee pitää -20 % hinnan tarjoamista verrattuna kesän 2022 tasoon. Eräs oiva apuväline on Oikotien talosivu, josta näkee pyyntihinnat. Sen löytää googlaamalla taloyhtiön nimellä ja lisäämällä “talosivu”. On kuitenkin syytä tiedostaa, että nämä eivät ole yhtä kuin toteutunut kauppahinta, joka saattaa poiketa myyntihinnasta huomattavasti.
Lisäksi hintaa arvioitaessa voi miettiä sitä, että korkeamman korkotason myötä, lainamäärästä riippuen, 10 000 euron pudotus hinnassa saattaa vastata vain yhden vuoden korkomenoja. Mikäli korkojen arvioi olevan korkealla esimerkiksi 2-3 vuotta, pitäisi hinnan heijastella tätä.
Laita blogi tilaukseen alta, niin et koskaan missaa yhtään postausta!
Pyrin tässä blogissa jakamaan hyödyllistä tietoa säästämiseen, sijoittamiseen ja oman talouden hallintaan liittyen sekä auttamaan myös sinua saavuttamaan unelmasi. Julkaisen uuden kirjoituksen yleensä aina sunnuntaisin. Laita blogini seurantaan, jotta et jää mistään paitsi!