Kymmenen vuotta lähes päivittäistä Tampereen ja lähialueiden asuntomarkkinan seuraamista, yli 100 asuntonäyttöä, 20 ostotarjousta ja nyt toinen asuntokauppa. Saldo on hengästyttävä, mutta liki jokainen näyttö on opettanut jotain, kun on kysellyt tyhmiä. Samalla tutuksi ovat tulleet niin taloyhtiöt kuin välittäjätkin.
Disclaimer: Sijoittamiseen osake- ja pääomamarkkinoilla liittyy aina riskejä. Sijoitusten arvo ja tuotto voi nousta tai laskea, ja sijoittaja voi menettää sijoittamansa pääoman kokonaan. Historiallinen tuotto ja kehitys ei ole tae tulevasta tuotosta. Sivu sisältää mainoslinkkejä.*
Aluksi
Ennen korkojen nousua asuntokauppa kävi monta vuotta todella kuumana. Ainakin Tampereella oli ihan tavallista, että parhaat kohteet poistuivat Etuovesta parissa tunnissa. Käytännössä ne ostettiin joko näkemättä asuntoa lainkaan tai välittäjä oli vinkannut kämpän potentiaaliselle ostajalle etukäteen ennen julkista myyntiä.
Toki on vielä toinenkin väylä saada etukäteen tieto myyntiin tulevista asunnoista: puskaradio. Tällöin tiedon voi saada esimerkiksi tuttavilta tai sukulaisilta, kuten kävi tämän sijoituskämpän kohdalla. (Kiitokset vaan!)
Aiemmin oli myös aivan tavallista, että halutuimpien kohteiden pyyntihintaan joutui laittamaan muutaman (kymppi)tonnin lisää asunnon saadakseen, koska moni tarjosi pyyntihinnan. Omallakin kohdalla pari asuntoa meni sivusuun sen vuoksi, että ostotarjous oli ainoastaan hintapyynnön mukainen, mutta ei sen yli.
Korkojen nousu on kääntänyt tilanteen päälaelleen. Asuntosijoittajat ovat poistuneet markkinalta. Moni on laittanut sijoitusasuntonsa myyntiin sen käännyttyä kassavirtapositiivisesta (vuokra – kulut) tappiolliseksi.
Tällä hetkellä vallitsevat täydelliset ostajan markkinat. Hinnat ovat pudonneet 10-20 % ja kilpailua sijoitusasunnoista ei ole.
Sijoitusasunnon speksit: 17m2+parv., mh. 40 000€, tuotto 8,6 %, 15 min julkisilla Tampereen keskustaan, hyvä taloyhtiö
Sijoitusasunnon valinnassa ylivoimaisesti tärkein kriteeri on sijainti. Sitä kun ei voi jälkikäteen muuttaa. Olen pitänyt puolen tunnin matkaa Tampereen keskustaan maksimina, miltä alueelta kämppiä katselen, mutta toki poikkeuksia on.
Tämä asunto sijaitsee 15 minuutin matkan päässä Tampereen keskustasta julkisilla kulkien. Matkaa asunnolta pysäkille tulee alle kilometri. Reitille on valmistumassa uusi pyörätie.
Toiseksi tärkein asia on taloyhtiön kunto. Siihen on hyvä suhtautua kuin olisi ostamassa pienen siivun mistä tahansa yrityksestä. Tässä tapauksessa taloyhtiössä on kaikki suuret remontit tehty eli putkiremontti, julkisivuremontti, kattoremontti ja sähköjen uusinta ovat takanapäin. Näistä voi tulla useiden kymppitonnien lisälasku.
Taloyhtiöllä on oma tontti, mikä on tänä päivänä tärkeää. Ei nimittäin ole tavatonta, että tontin vuokra esimerkiksi kymmenkertaistuu vanhan sopimuksen päättyessä. Kävin muutenkin yhtiön luvut tarkkaan läpi.
Asunto on kauttaaltaan remontoitu ja kodinkoneet ovat uudet. Tällä seikalla ei juuri ole merkitystä sijoitusasuntoa hankkiessa muutoin kuin huolettomuuden kannalta. Pintaremontin tekeminen ei nimittäin ole järin suuri työ. Asunnon pohjan pitää tietysti olla järkevä, sillä siihen voi tehdä vain rajallisesti muutoksia.
Taloyhtiön erikoisuuksiin kuuluu, että huoltomies/talkkari asuu samassa taloyhtiössä. Se on mielestäni erinomainen lisä. Apu on aina lähellä, jos esimerkiksi vuokralainen sitä tarvitsee.
Oman pääoman tuotto tällä asunnolla on 8,6 %, mihin päälle tulee mahdollinen arvon nousu. Jos olettaa asunnon arvon nousevan 1,5 % vuodessa, mikä on mielestäni varsin maltillinen odotus, muodostuu kokonaistuotoksi 10,1 %.
Uskon, että asunnolla on huomattavaa arvonnousupotentiaalia, kun aikajänteeksi otetaan 10+ vuotta. Vastaavanlaisesta kämpästä pyydettiin 44 000 euroa vuonna 2021. En tällä kertaa udellut välittäjältä toteutuneita kauppahintoja.
Asunto on tällä hetkellä vuokrattu ja se tuottaa positiivista kassavirtaa noin 300 euroa kuukaudessa. (Vuokra 390 € – hoitovastike 90 €). Summasta menee tietysti vielä verot, joista sijoittaja puolestaan voi tehdä erilaisia vähennyksiä. Aiheeseen pitää vielä perehtyä tarkemmin.
Myin osakkeita ja kryptoja, eikä asuntoon kohdistu tällä hetkellä lainkaan pankkilainaa. Veroseuraamuksia odotellessa… Tarkoituksena on vivuttaa asunto siinä vaiheessa, kun korot putoavat eli todennäköisesti noin vuoden tai parin päästä.
Lainaraha on nimittäin aivan keskeisessä roolissa asuntosijoittamisen tuottojen kannalta. Yksinkertaistaen voi sanoa, että sijoittaessa omaa ja lainarahaa saa sekä vuokratuoton että arvon nousun molemmille, myös pankin rahalle. Lisäksi esimerkiksi uudiskohteissa rahoitusvastikkeet ovat verovähennyskelpoisia.
Asunnossa kiinnitin huomiota muun muassa seuraaviin asioihin: pesukoneliitäntä ja suihku. Tänä päivänä on nimittäin lähes mahdotonta vuokrata asuntoa, jonne ei saa pyykinpesukonetta ja tällaisia kohteita on yllättävän paljon.
Tässä asunnossa pyykinpesukone on keittiön nurkassa, joka muutoin olisi ollut hukkatilaa (yllä kuvassa). 😀 Parempaa paikkaa en sille itse olisi voinut keksiä! Asunto on ostettu rakennusliikkeeltä, joka oli tehnyt liitännät valmiiksi. Kylpyhuoneeseen pesukone ei mahdu.
Asunnon lattia on laminaattia. Se ei ole materiaalina yhtä laadukas kuin aito parketti. Rakennusliikkeen edustaja kuitenkin sanoi, että heiltä löytyy lisää samaa laminaattia ja voivat tarvittaessa tulla vaihtamaan muutaman palan. Kiva pieni bonus.
Asunnon yksi seinä on maalattu tehostevärillä. Tämä piristää mielestäni asunnon yleisilmettä huomattavasti kokovalkoisen sijaan. Seinä antaa asunnolle ikään kuin luonnetta eli tekee siitä kiinnostavan myös mahdollisen ostajan silmin.
Pienestä koosta huolimatta asuntoon saa helposti mahtumaan 160cm leveän sängyn, nojatuolin ja TV-tason. Asuntoon mahtuu siis ”kaikki” tarvittava. Yksi tärkeimmistä kriteereistä asuntoa hankkiessa onkin mielestäni se, olisiko valmis itse asumaan siinä. Tässä tapauksessa vastaus on kyllä.
Asunnolla on lisäksi kaksi varastoa, toinen ullakolla ja toinen kellarissa sekä taloyhtiöllä on yhteiset vastikään remontoidut saunatilat.
Asunnon WC/kylpyhuone on aikamoinen tilaihme. Luulin ensin, että asunnossa ei ole suihkua lainkaan, mutta sellainen löytyikin kuvassa näkyvän lavuaarin vieressä olevasta kulmasta. Asunnossa on siis aivan riittävät peseytymistilat. Rakennusliike oli asennuttanut vessan oven alaosaan ritilän, jotta vesihöyry pääsee ulos. Fiksua.
Kyseinen taloyhtiö sijaitsee varsin rauhallisella alueella muutoin, mutta talon toisella puolella on baari. Asuntoon ei kuitenkaan kuulunut mitään ääniä. Parveke on onneksi hiljaisempaan suuntaan.
Erikoista kyllä tämä asunto on taloyhtiön ainoa parvekkeellinen kämppä. Parvekkeelle mahtuu ihan mukavasti esimerkiksi pöytä ja pari tuolia. Parvekkeen yläpuolella on lippa, jonka saa tarvittaessa vedettyä syrjään, jos haluaa vaikkapa ottaa aurinkoa.
Parvekkeen remontointi kuuluu vastuunjakotaulukon perusteella taloyhtiölle, kuten kuuluvat myös talon ulkoseinät.
Lopuksi – Asunnon huonot puolet, onko niitä?
Keskustelin tulevan vuokralaisen kanssa ennen kauppoja ja jäi oikein positiivinen fiilis. Tarkoituksena on olla reilu ja joustava vuokranantaja. Jonkun muutaman kympin takia ei kannata lähteä vuokraa heti korottamaan ja samalla menettää hyvä vuokralainen.
Kyseessä on pieni taloyhtiö, jossa on 11 asuntoa ja 5 liikehuoneistoa. Tämä tarkoittaa, että mahdollisista taloyhtiön isoista remonteista aiheutuu suuret kustannukset per asunto. Karsastan pääsääntöisesti pieniä yhtiöitä, mutta tässä kaikki suuret remontit on tehty.
Asuntoon liittyvä huono puoli on, että se sijaitsee hissittömän kerrostalon toisessa kerroksessa. Asunto ei siten ole esteetön, mikä karsii potentiaalisia vuokralaisia kuten huonosti liikkuvia eläkeläisiä pois.
Asunto on myös kooltaan pienempi kuin nykymääräysten mukaan saa enää edes rakentaa. Neliöt on kuitenkin mielestäni erittäin hyvin käytetty. Pieni koko tarkoittaa alhaisia vastike- ja remonttikustannuksia, mutta samalla karsii potentiaalisia vuokralaisia, vaikka asunto antaa kokoaan tilavamman vaikutelman.
Tampereen alueella on tällä hetkellä yli 2000 vuokra-asuntoa tyhjillään. Koronan jälkeen vuokramarkkina ei ole palautunut ennalleen. Siten myös tyhjät kuukaudet ovat riski.
Laita blogi tilaukseen alta, niin et koskaan missaa yhtään postausta!
Pyrin tässä blogissa jakamaan hyödyllistä tietoa säästämiseen, sijoittamiseen ja oman talouden hallintaan liittyen sekä auttamaan myös sinua saavuttamaan unelmasi. Julkaisen uuden kirjoituksen yleensä aina sunnuntaisin. Laita blogini seurantaan, jotta et jää mistään paitsi!
Potentiaalia on myös hinnan putoamiseen tämmöisessä asunnossa.
Lyhyellä aikavälillä asuntojen hinnat tietysti elävät. Pitkässä juoksussa on vaikea uskoa, että tällaisen julkisilla 15 minuutin matkan päässä Tampereen ydinkeskustasta olevan asunnon arvo laskisi. Asunnon lähelle on myös rakennettu runsaasti uudiskohteita, jotka yleensä vetävät perässään vanhojen asuntojen neliöhintoja ylös. Asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä touhua.