REIT-rahastot ovat olleet jo pitkään seurannassani. Nyt niiden arvot ovat laskeneet kautta linjan 30-40 % oikeastaan riippumatta siitä, onko lasku perusteltua vai ei. Näin ollen päätin hypätä kelkkaan pienillä alkusijoituksilla.
Sisällysluettelo
Disclaimer: Sijoittamiseen osake- ja pääomamarkkinoilla liittyy aina riskejä. Sijoitusten arvo ja tuotto voi nousta tai laskea, ja sijoittaja voi menettää sijoittamansa pääoman kokonaan. Historiallinen tuotto ja kehitys ei ole tae tulevasta tuotosta. Sivu sisältää mainoslinkkejä.*
Mikä on REIT?
REIT (Real Estate Investment Trust) on kiinteistösijoitusyhtiö, joka omistaa, hallinnoi, vuokraa ja rahoittaa kiinteistöjä. REIT-rahastot voivat sijoittaa laajalti erilaisiin kohteisiin, kuten toimisto-, asunto-, terveydenhuolto-, infrastruktuuri- ja teollisuuskiinteistöihin.
Tärkeä osa REIT-yhtiöiden toimintaa on se, että ne jakavat suuren osan tuloistaan osakkeenomistajilleen osinkoina. Saadakseen REIT-statuksen Yhdysvalloissa yrityksen tulee jakaa 90 % tuloksestaan osinkoina ulos.
Tämä tekee REIT-rahastoista houkuttelevan vaihtoehdon sijoittajille, jotka hakevat säännöllistä ja kasvavaa, jopa viikoittaista kassavirtaa sijoituksilleen.
REIT-rahastot: Helppo tapa sijoittaa kiinteistöihin
Yksi hieno puoli REIT-rahastoissa on niiden helppous. Sinun ei tarvitse omistaa kiinteistöjä itse, huolehtia vuokralaisista tai kiinteistöjen ylläpidosta. Sen sijaan voit sijoittaa REIT-rahastoihin ja saada osan niiden tuotoista. Tämä tekee kiinteistösijoittamisesta saavutettavampaa ja vähentää riskejä. Monet REIT-rahastot pyrkivät myös kasvattamaan osinkoaan vuosi vuodelta.
Esimerkiksi suoraan asuntoja markkinoilta ostaessa kohdistuu yksittäiseen asuntoon huomattava riski mm. vuokralaisvalinnan osalta. REIT sen sijaan tarjoaa kerralla hajautuksen yleensä tuhansiin kiinteistöihin.
Diversifikaatio ja likviditeetti
REIT-rahastot tarjoavat myös mahdollisuuden sijoittaa monipuolisesti eri kiinteistösektoreille. Esimerkiksi voit omistaa osuuksia toimisto- ja asunto-REIT-rahastoista samanaikaisesti. Tämä hajautus auttaa vähentämään riskiä, koska kaikki kiinteistömarkkinat eivät reagoi samalla tavalla talouden muutoksiin.
REIT-rahastojen tuotto korreloi yli kahden vuoden aikajänteellä nimenomaan kiinteistöjen kanssa, ja niiden kautta on helppo sijoittaa vaikkapa Yhdysvaltojen asuntomarkkinalle, jonne muutoin ei ole kovin helppoa hypätä mukaan.
Lisäksi REIT-rahastot ovat yleensä melko likvidejä, mikä tarkoittaa, että voit ostaa ja myydä niitä helposti pörssissä, toisin kuin fyysisiä kiinteistöjä, joita on vaikeampi myydä nopeasti.
Verotukselliset edut
Monissa maissa REIT-rahastoihin sijoittamisella on verotuksellisia etuja. Usein REIT-rahastojen maksamat osingot ovat verovapaita, kunhan ne täyttävät tietyt ehdot. Suomessa osingoista menevät verot normaalin pääomatuloveroprosentin mukaisesti. Yhdysvalloissa REIT-rahastot on kuitenkin vapautettu yhteisöverosta kokonaan, mistä myös suomalainen sijoittaja hyötyy.
Tämä voi tehdä niistä houkuttelevan vaihtoehdon sijoittajille, jotka haluavat optimoida verotuksensa.
Sijoittamisen riskit
Vaikka REIT-rahastot tarjoavat monia etuja, niihin liittyy myös riskejä. Kiinteistömarkkinat voivat olla alttiita muutoksille, ja REIT-rahastot voivat kärsiä, jos kiinteistöjen arvot laskevat tai vuokrausasteet laskevat. Esimerkkinä viime aikaisesta muutoksesta on toimistotilojen kysynnän radikaali putoaminen.
Lisäksi kuten kaikki sijoitukset, REIT-rahastoihin sijoittaminen sisältää markkinariskin, ja niiden tuotot voivat vaihdella vuodesta toiseen.
Korkojen nousu ei yleensä vaikuta REIT-rahastoihin lyhyellä aikajänteellä, sillä reippaasti yli 90 % niiden ottamista lainoista on tyypillisesti kiinteäkorkoisia. Esimerkiksi Realty Incomella keskimääräinen laina on sidottu kiinteään korkoon seuraavaksi 7 vuodeksi.
REITit ovat siten jo itsessään vivutettu sijoitustuote, sillä ne sijoittavat velkarahalla.
Mihin REIT-rahastoihin itse sijoitan
Sijoitan alkuvaiheessa seuraaviin REIT-rahastoihin:
- W. P. Carey. Teollisuuskiinteistöt USA. Olen seuraillut yhtiötä jo kauan aikaa ja nyt tuntui otolliselta hetkeltä hypätä kyytiin. Kyseessä on poikkeuksellisen laadukas yhtiö, jonka vuokrat on sidottu kuluttajahintaindeksiin (CPI) ja asiakas vastaa pääosin kiinteistöjen ylläpidosta (KTS alla). Yhtiö toimii siten hyvänä suojana inflaatiota vastaan. Yhtiön arvostus on vajonnut ennätyksellisen alas sen ilmoitettua jakautumisesta (toimistokiinteistöistä oma REIT, jonka osuus 10 % koko portfoliosta) ja samalla nousevan osingon tarina päättyy. Muutoksen myötä kiinteistömassan laatu kuitenkin paranee huomattavasti, sillä toimistot ovat olleet pääosin yhden vuokralaisen vaikeasti vuokrattavia kohteita. Osinkotuotto nyt noin 7-8 %, normaalioloissa 3-4 %. Toimistojen eriyttäminen leikkaa osinkotuottoa ~1 %.
- Cibus. Ruoka- ja päivittäistavarakauppakiinteistöt Pohjoismaissa. Huomattava osa kiinteistöistä on triple-net-periaatteen mukaisia ”kylmänä vuokrattavia tiloja”, joissa vuokralainen vastaa ylläpidon ja ylläpitokorjausten lisäksi peruskorjauksista (koko Ruotsi ja Suomen salkusta merkittävä osa näitä). Suuria asiakkaita mm. Kesko ja Tokmanni, joiden kanssa tekee pitkiä sopimuksia. Yhtiö maksaa kuukausittain osinkoa ja se on listattu Tukholman pörssiin. Joutui kuitenkin hiljattain leikkaamaan osinkoaan, mutta tarkoitus on palata nousevaan osinkoon takaisin. Osinkotuotto tällä hetkellä 9 %.
- Crown Castle. Tietoliikenne-/telemastot Yhdysvalloissa. Valinta tämän ja American Towerin välillä kääntyi CC:n hyväksi puhtaasti matalamman arvostuksen ja alhaisemman riskitason vuoksi. AT sijoittaa maailmanlaajuisesti, jolloin hajautus parempi, mutta samalla se on kohdannut luottotappioita ainakin Intiassa ja Etelä-Amerikassa asiakkaiden jätettyä vuokria maksamatta. CC:n arvostusta painaa se, että T Mobile osti Sprintin, jolloin osa sopimuksista peruuntuu, kun TM ja S olleet asiakkaita joissain samoissa kohteissa. Yhtiö arvioi sen hyydyttävän sen kovan kasvuvauhdin kahdeksi vuodeksi 2024-2025, jonka jälkeen paluu normaaliin. Osinkotuotto 8 %.
Yhteenveto & Miten sijoittaa REIT-rahastoihin?
REIT-rahastot ovat houkutteleva tapa sijoittaa kiinteistömarkkinoille ilman kiinteistöjen omistamisen haasteita. Niiden tarjoama likviditeetti ja mahdollisuus hajauttaa salkkua hyvin laajasti eri toimialoille tekevät niistä harkitsemisen arvoisen vaihtoehdon osaksi kenen tahansa sijoitussalkkua.
REIT-rahastoihin voi sijoittaa suoraan esimerkiksi Nordnetin kautta.
Avaa tili Nordnetiin ilmaiseksi tästä*
Laita blogi tilaukseen alta, niin et koskaan missaa yhtään postausta!
Pyrin tässä blogissa jakamaan hyödyllistä tietoa säästämiseen, sijoittamiseen ja oman talouden hallintaan liittyen sekä auttamaan myös sinua saavuttamaan unelmasi. Julkaisen uuden kirjoituksen yleensä aina sunnuntaisin. Laita blogini seurantaan, jotta et jää mistään paitsi!