Kerroin hiljattain, että aloin hajautuksen vuoksi sijoittaa REIT-rahastoihin. Medical Properties Trust on pitkään ollut kiinnostukseni kohteena, mutta aikaa ei ole ollut perehtyä yhtiöön tarkemmin. Nyt osakekurssi on vajonnut muutamassa vuodessa 24 dollarista 3,5 dollariin, joka on saanut monet sijoittajat kiinnostumaan yhtiöstä. Mutta onko kyseessä niin sanottu putoava puukko ja arvoansa?
Disclaimer: Sijoittamiseen osake- ja pääomamarkkinoilla liittyy aina riskejä. Sijoitusten arvo ja tuotto voi nousta tai laskea, ja sijoittaja voi menettää sijoittamansa pääoman kokonaan. Historiallinen tuotto ja kehitys ei ole tae tulevasta tuotosta. Sivu sisältää mainoslinkkejä.*
Sisällysluettelo:
Taustaa: Medical Properties Trust
Medical Properties Trust (ticker: MPW) on vuonna 2003 perustettu sairaalakiinteistöjen vuokraamiseen erikoistunut REIT-rahasto. Sillä on 441 kiinteistöä seuraavissa maissa: USA, Australia, Kolumbia, Saksa, Italia, Portugali, Espanja, Sveitsi, Suomi ja Iso-Britannia.
Maaliskuussa 2022 yhtiö osti Suomesta neljä sairaalaa 178 miljoonan euron kauppahinnalla. Kyseessä oli sen ensimmäinen investointi Pohjois-Eurooppaan. Myyjänä toimi Pohjola Vakuutus Oy ja kiinteistöt sijaitsevat Helsingissä, Turussa, Kuopiossa ja Oulussa. Kiinteistöissä vuokralaisena toimii Pihlajalinna Oyj.
Yhtiön ylivoimaisesti suurin vuokralainen on kuitenkin yhdysvaltalainen Steward Health Care. Sen osuus yhtiön omistuksista on 20 % ja tuloista peräti 23 %. Toisiksi suurin vuokralainen on Circle Health (10,8 %), kolmanneksi suurin Priory Group (7 %) ja neljänneksi suurin Prospect Medical Holdings (5,8 %).
Stewardin osuus oli vuonna 2018 peräti 40 % ja vuonna 2021 se oli 30 %. Portfoliota on vuosien mittaan onnistuttu hajauttamaan, mutta yhtiön ongelmat vuonna 2024 kumpuavat pitkälti juuri Stewardin ongelmista.
MPT on poikkeuksellinen yhtiö siinä suhteessa, että se on keskittynyt pelkästään sairaalakiinteistöihin. Enemmistö kiinteistöistä on vuokrattu triple net lease -periaatteella ns. kylminä tiloina, joissa vuokralainen vastaa kiinteistön ylläpidosta kokonaisuudessaan eli esimerkiksi korjauksista, huolloista ja vakuutuksista. Vuokrat on pääosin sidottu CPI:hin (Consumer Price Index) eli ne nousevat inflaation mukana. Tältä osin yhtiön tilanne on hyvä.
Lue seuraavaksi: REIT-rahastoilla lisähajautusta sijoituksiin!
MPT lukuina
Seuraavaksi käymme läpi Medical Properties Trustin avainlukuja viime vuosilta. Vuoden 2023 luvut eivät vielä ole valmistuneet viimeisen kvartaalin osalta.
- USA:n suurin ja maailman toisiksi suurin sairaalakiinteistöjen vuokranantaja: 441 kiinteistöä, 55 operaattoria, 10 eri maassa.
- Liikevaihto vuonna 2022 oli 1543 miljoonaa dollaria, nettotulos 903 miljoonaa dollaria ja velkaantumisaste 128 %.
- Vuonna 2023 liikevaihto putosi arviolta 1300 miljoonaan ja korkomenot nousivat 400 miljoonaan dollariin. MPT joutui leikkaamaan osinkoaan 48 %. Näin se pienensi osinkomenojaan 700 miljoonasta dollarista 346 miljoonaan dollariin vuodessa.
- Syksyllä 2023 MPT ilmoitti myyneensä loput neljä Australian sairaalakiinteistöään HMC Capitalille 305 miljoonalla dollarilla.
- Säästyneistä menoista yhtiö käytti 62 miljoonaa dollaria omien velkapapereidensa takaisinostoon. Toimenpiteiden jälkeen yhtiöllä on noin 950 miljoonaa dollaria välitöntä likviditeettiä, jolla se arvioi selviävänsä vuoden 2023 ja vuoden 2024 jäljellä olevista veloista.
- Lisäksi yritys selvittää kolmen Prospectille vuokratun Connecticutin kiinteistön myyntiä ja harkitsee osingon lisäleikkausta.
- Kiinteistövarallisuutta yrityksellä on myyntien jälkeen jäljellä noin 19 miljardin edestä, ja velkaa 10 miljardia. Velan määrä nousi 4 miljardista 10 miljardiin 2016-2021, mutta on pysynyt pari viime vuotta stabiilina.
- Yrityksen luottoluokitus putosi juuri ns. roskalainaluokkaan (BB > B+). Yrityksen lainojen keskimääräinen korko on 4 %. Yritys on joutunut järjestelemään velkojaan uudelleen maksamalla vanhoja velkoja uudella korkeakorkoisella velalla.
- Yhtiön osakkeen arvo on romahtanut 2021 jälkeen USD 24 > USD 3,5. Hinta on 2009 tasolla.
Ongelmien taustatekijät
Yhtiön osakekurssi on pudonnut 24 dollarista nykyiseen 3,5 dollariin joulukuun 2021 ja tammikuun 2024 välisenä aikana. On selvää, että tällainen lasku ei tapahdu ilman merkittävää muutosta fundamenteissa yrityksen taustalla.
Todettakoon se itsestään selvä asia, että yritys ei suinkaan automaattisesti ole ”halpa” nykyisellä hinnalla, vaan pudotuksen taustalla oleviin syihin on syytä perehtyä tarkkaan. Yhtiö voi aivan hyvin jatkaa alamäkeään vaikka 2 dollariin tai senttiosakkeeksi saakka. Seuraavaksi yhtiön ongelmien syihin.
Nopeaa kasvua velkarahalla 2016-2021: korona, korkojen nousu, vuokralaisten maksuvaikeudet ja lyhyeksi myynti
Medical Properties Trust kasvoi hämmästyttävän nopeasti vuosina 2016-2021. Samalla yhtiön osakekurssi ponkaisi 11 dollarista 23 dollariin, vaikka se maksoi REIT-rahastojen sääntöjen mukaisesti 90 % tuloksestaan osinkoina ulos. Kasvu tapahtui pääosin velkarahalla: yhtiön velkamäärä nousi 4 miljardista 10 miljardiin dollariin.
Suurimpiin kuuluivat 1,25 miljardin dollarin investointi Stewardin kiinteistöihin vuonna 2016, 1,4 miljardin investointi kymmeneen akuutin hoidon sairaalaan ja kuntoutuskeskukseen vuonna 2017, kahdeksan Ramsay Health Caren ylläpitämän Iso-Britannian sairaalan ja 16 Prospect Medicalin ylläpitämän sairaalan hankkiminen vuonna 2019, 30 akuuttihoitosairaalaan hankkiminen Iso-Britanniassa 1,5 miljardilla punnalla vuonna 2020 sekä 35 Iso-Britannian mielenterveyslaitoksen hankkiminen 800 miljoonalla punnalla vuonna 2021.
Pahaksi onneksi MPT:n kannalta syksyllä 2022 korot kääntyivät ennennäkemättömän jyrkkään nousuun. Samaan aikaan sairaalaoperaattorit joutuivat taloudellisiin vaikeuksiin muun muassa koronan aiheuttaman henkilöstöpulan ja kohonneiden palkkakustannusten vuoksi.
Tämän seurauksena MPT:n suurimmalta vuokralaiselta Stewardilta ja neljänneksi suurimmalta Prospect Medicalilta alkoi jäädä vuokria rästiin. Steward on Yhdysvaltojen suurin yksityinen lääkärin omistama voittoa tavoitteleva sairaalaverkosto. Se on keskittynyt erityisesti tuottamaan palveluja halvalla huono-osaisille, joten henkilöstökulujen nousu on iskenyt siihen kovaa.
Sijoittajat haistoivat veren ja osaketta alettiin myydä lyhyeksi (=shortata). Käytännössä tämä tarkoittaa vedonlyöntiä sen puolesta, että yhtiön osakekurssi laskee. Peräti 25 % yhtiön osakekannasta on myyty lyhyeksi, mikä on ennätyksellisen suuri määrä. Tämä yhdistettynä yli 50 % kurssilaskuun pelkästään vuonna 2023 tekee pääoman keräämisen markkinalta lähes mahdottomaksi.
Jälkikäteen ajateltuna yhtiö meni muiden mukana nollakorkoajan huumaan mukaan, jossa velkaantumisesta palkittiin avokätisesti ja jonka ajateltiin kestävän ikuisesti.
The Wall Street Journalin paljastusartikkelit 2022
Vuonna 2022 arvostettu talouslehti The Wall Street Journal julkaisi kaksi kohua herättänyttä artikkelia koskien Medical Properties Trustia.
Ensimmäisen mukaan MPT on antanut suurimmalle vuokralaiselleen Steward Health Carelle useita lainoja yhteensä jopa 700 miljoonan dollarin arvosta monimutkaisin sopimusjärjestelyin, jotta Steward voisi maksaa velkansa Cerberus Capital Managementille. Artikkelissa annetaan ymmärtää Stewardin olevan konkurssin partaalla, mikä on myöhemmin osoittautunut todeksi.
Tämän lisäksi WSJ kirjoitti Medical Properties Trustin maksaneen räikeää ylihintaa yhdestä sairaalakiinteistöstä Stewardille, jolle se sitten vuokrasi kiinteistön.
MPT vastasi syytöksiin todeten, että Steward on ollut luotettava vuokralainen maksaen noin 1,2 miljardia dollaria vuokra- ja korkokuluja vuodesta 2016 lähtien. MPT mainitsi myös myyneensä 50 prosentin osuuden yhdestä Massachusettsin sairaalakiinteistöstä vuonna 2022, jonka se oli aiemmin ostanut Stewardilta.
Lisäksi maaliskuussa 2022 Macquarie Infrastructure Partners V solmi 1,7 miljardin dollarin kumppanuuden MPT:n kanssa kahdeksan Stewardille vuokratun sairaalan yhteisomistajuudesta, mikä johti 47 %:n myyntivoittoon MPT:n kiinteistöjen myynnistä.
Toinen WSJ:n paljastusartikkeli koski sitä, että Medical Properties Trustin johto teki riskialttiita kiinteistösijoituksia tiedostaen sen, että tulevat vuokralaiset tulevat todennäköisesti laiminlyömään vuokriaan. Tämä johtuu siitä, että yhtiön johdon palkkiot ovat osittain sidottuja kiinteistösijoitusten määrään.
MPT kiirehti korjaamaan, että johdon palkkiot eivät riipu ainoastaan tästä ja bonukset ovat sidoksissa myös tehtyjen hankintojen tuottoihin.
Yhtä kaikki, paljastusartikkelit loivat epäluottamusta yritystä ja erityisesti sen johtoa kohtaan. Vuoden 2022 aikana yhtiön osakekurssi laski melkein 50 % ja jatkoi syöksyään laskien yli 50 % myös vuonna 2023.
30 % romahdus yhdessä päivässä (4.1.2024)
MPT kertoi lehdistötiedotteessa 4.1.2024, että se tuskin tulee saamaan suurimmalta vuokralaiseltaan Stewardilta kaikkia saataviaan takaisin.
Samalla se tiedotti Stewardilla olevan maksamattomia vuokria 50 miljoonan dollarin edestä sekä antavansa yhtiölle 60 miljoonan dollarin siltalainan aiemmin lainatun 215 miljoonan dollarin lisäksi. Tämä johti 30 % pudotukseen yrityksen osakekurssissa yhden päivän aikana.
Tiedotteessa yhtiö kertoi myös tavoitteenaan olevan vähentää Stewardin osuutta sen portfoliossa ja palkanneensa ulkopuolisia taloudellisia ja oikeudellisia neuvonantajia sekä tehostavansa perintätoimiaan Stewardia kohtaan.
Ei ole varmuutta siitä, että Steward toteuttaa onnistuneesti suunnitelmansa tai että Yhtiö [MPT] saa takaisin kaikki lykätyt vuokransa ja lainansa. Tämän seurauksena MPT ei voi olla varma siitä, että Steward suorittaa kaikki sovitut vuokramaksut päävuokrasopimuksensa jäljellä olevan noin 22 vuoden jatketun ajan. Näin ollen, yleisesti hyväksyttyjen kirjanpitoperiaatteiden mukaisesti, Yhtiö arvioi kirjaavansa vuoden 2023 viimeisellä neljänneksellä ei-käteisvaraisen kulun noin 225 miljoonan dollarin konsernitasaisten vuokrasaamisten alaskirjaamisesta, mikä on noin 25 miljoonan dollarin osuus tasaperusteisista vuokrasaatavista…
Ote 4.1.2024 päivätystä Lehdistötiedotteesta
Jokseenkin kuvaavaa on, että lehdistötiedotteessa Steward ja muut vuokralaiset on eroteltu siten, että yhtiön avainluvut esitetään Stewardin kanssa ja ilman. Tämä osaltaan luo indision siitä, että yhtiö ei itsekään usko saavansa Stewardilta juuri mitään takaisin. Ei ole sattumaa, että Stewardin konkurssilla on spekuloitu jo vuosia, mihin myös The Wall Street Journal oli viitannut paria vuotta aiemmin.
Johtopäätökset
Medical Properties Trust on klassinen 50/50 tapaus. Yhtiö voi mennä lähivuosina konkurssiin tai käänne kohti parempaa voi tapahtua 2024-2025 aikana. Korkojen lasku ja Stewardin merkityksen pienentämisessä onnistuminen parantaisi yhtiön tilannetta huomattavasti.
Tilastollisesti konkurssin todennäköisyys B+ luottoluokituksen yhtiöillä on 25 % seuraavien 30 vuoden aikana, kun se korkeimman AAA luottoluokituksen omaavilla on 0,07 %. Edelleen on siis todennäköistä ainakin tältä kantilta, että MPT pysyy pystyssä. Lisäksi yhtiö on jo ryhtynyt toimiin vakavaraisuutensa parantamiseksi.
Keskeinen ongelma on, että kiinteistöjä ei kannata nykymarkkinassa myydä, eikä tuloja ole helposti saatavissa osakeannilla, kun yhtiön arvo on pudonnut yli 50 % pelkästään vuoden 2023 aikana. Lisäksi yhtiötä on shortattu enemmän kuin GameStopia (!).
Yhtiö on kaikesta huolimatta kohtalaisen laadukas, sillä sairaaloiden vuokrausaste on korkea (95-99%), eikä sairaalakiinteistöjä helposti jätetä tyhjilleen, vaan edellisen vuokralaisen tilalle tulee uusi. Näin kävi myös Suomessa, kun Pohjola luopui sairaalatoiminnastaan ja uudeksi operaattoriksi tuli Pihlajalinna.
Toimitusjohtaja uskoo yhtiöön omistaen noin 12 miljoonalla dollarilla sen osakkeita. Johto ei kuitenkaan ole vakuuttanut kaikilla aiemmilla toimillaan, sillä yhtiö kasvoi liian nopeasti velkarahalla vuosina 2016-2021 ja neljännes tuloista yhdeltä vuokralaiselta on huomattava riskikeskittymä. Olkoonkin, että riskiä on pyritty aktiivisesti pienentämään. Lisäksi johto on muun muassa ostanut yhtiölle neljä yksityislentokonetta.
Toisaalta Australian sairaalakiinteistöt onnistuttiin myymään nykyisessä markkinatilanteessa lähelle niiden tasearvoa, minkä voi laskea johdon onnistumiseksi. Yhtiö on lisäksi ilmoittanut pyrkivänsä vähentämään toisen ongelmavuokralaisensa Prospect Medicalin osuutta yrittäen myydä 3/16 sairaalasta, joissa Prospect on operaattorina.
MPT:n tulisi mielestäni hinnalla millä hyvänsä jatkaa erityisesti sellaisten kiinteistöjen myyntiä, joiden vuokralainen on Steward. Velkaantumisen se on jo onnistunut pysäyttämään muun muassa osinkoa leikkaamalla, yhtiön omia velkapapereita ostamalla ja omaisuutta myymällä.
Markkina on nyt hinnoitellut Stewardin mahdollisen konkurssin yhtiön osakkeen arvostukseen. Tämä johti 30 % kurssilaskuun vain yhdessä päivässä. (Stewardin osuus tuloista 23 % + lainat lisäksi.) Aika näyttää, onko Stewardin lainoitus kannattava operaatio, sillä nyt se on MPT:lle velkaa jo yli 325 miljoonaa dollaria.
Näen, että MPT:n pörssikurssiin on hinnoiteltu niin paljon negatiivista mukaan, että vastaavasti positiiviset uutiset voivat nostaa yrityksen kurssia huomattavasti. Yhtiön antamat varoitukset Stewardia kohtaan ovat varmasti aiheellisia, mutta toisaalta se ei myöskään ole pelkästään Stewardin varassa.
Bottom line
Aion todennäköisesti hankkia pienen avausposition Medical Properties Trustia. Yhtiössä on klassisen käänneyhtiön aineksia ja REIT-salkustani puuttuu sairaanhoitosektori kokonaan.
Kyseessä on käytännössä vaikeuksiin ajautunut arvoyhtiö, joka on edelleen pelastettavissa viisailla toimenpiteillä. Viittaan näillä Stewardin rahoittamisen lopettamiseen ja kiinteistöjen myyntiin sekä omien velkakirjojen ostojen jatkamiseen.
Yhtiöön liittyy huomattavia riskejä edelleen. Näistä kertoo esimerkiksi ulkopuolisten taloudellisten ja juridisten neuvonantajien palkkaaminen yhtiön avuksi. Näen kuitenkin, että tehdyt toimenpiteet ovat olleet pääosin oikeansuuntaisia ja ne ovat jo parantaneet yhtiön tilannetta. Esimerkiksi suurimman vuokralaisen Stewardin osuus on saatu leikattua 40 %:sta 20 %:iin.
Yhtiössä on aineksia vuosien 2024-2025 kovimmaksi kurssiraketiksi, mutta myös konkurssin uhka on todellinen. Yhtiön arvotukseen on kuitenkin laskettu jo Stewardin osalta kaikki mahdollinen huono mukaan.
*Avaa ilmainen tili Nordnetiin ja osta Medical Properties Trustia tästä*
Laita blogi tilaukseen alta, niin et koskaan missaa yhtään postausta!
Pyrin tässä blogissa jakamaan hyödyllistä tietoa säästämiseen, sijoittamiseen ja oman talouden hallintaan liittyen sekä auttamaan myös sinua saavuttamaan unelmasi. Julkaisen uuden kirjoituksen yleensä aina sunnuntaisin. Laita blogini seurantaan, jotta et jää mistään paitsi!
Vaikka itsellä ei ole aikomustakaan koskea kyseiseen firmaan, on silti virkistävää lukea tällaisia ulkomaisistakin yrityksistä. Näitä ei Suomessa hirveästi tehdä.