Suosituin asuntolainojen viitekorko, 12 kuukauden euribor, on ollut miinuksella helmikuusta 2016 lähtien. Nyt euribor on noussut nollan tuntumaan eli -0,058%:iin ja nousun odotetaan jatkuvan. Tämä on saanut pankit aktivoitumaan ja tarjoamaan asuntovelallisille korkosuojauksia. Mutta kannattaako asuntolainan korkosuojaus? Sivu sisältää mainoslinkkejä*.
Mikä on euribor?
Euribor tarkoittaa sitä korkoa, jolla eurooppalaiset pankit voivat saada euromääräistä vakuudetonta rahoitusta markkinoilta. Kyseessä on euromaiden yhteinen viitekorko.
Yleisin asuntolainojen viitekorko Suomessa on kahdentoista kuukauden euribor. Tällöin lainan korko tarkistetaan kerran vuodessa.
Asuntovelallisen asuntolainasta maksama kokonaiskorko koostuu euriborista ja pankin omasta marginaalista. Pankit toisin sanoen lainaavat markkinoilta saamansa rahan eteenpäin lisäten siihen oman marginaalinsa (=pankin saama tuotto).
Viime vuosina pankkien omat marginaalit ovat olleet historiallisen matalalla tasolla ja euribor miinuksella, mistä syystä on eletty eräänlaista asuntovelallisen kulta-aikaa. Esimerkiksi 90-luvulla asuntolainojen viitekorot nousivat jopa yli 15%:iin. Finanssikriisin aikana vuonna 2008 käytiin noin 6%:ssa.
Joissain tapauksissa asuntovelallisen lainan kokonaiskorko on jopa painunut pakkaselle euriborin vuoksi, mutta nykyään pankit estävät tämän kirjaamalla lainaehtoihin, ettei negatiivista euriboria huomioida kokonaiskorkoa laskettaessa, vaan pankki saa joka tapauksessa oman marginaalinsa.
Tämä on kuitenkin johtanut joillain sattumalta hyvään aikaan lainan ottaneilla henkilöillä nurinkuriseen tilanteeseen, jossa pankit ikään kuin maksavat asuntovelalliselle siitä, että tämä on ottanut heiltä lainaa.
Lue seuraavaksi: Asuntolainan kilpailutus | Kokemuksia | Säästin 5177,40 euroa!
Mikä on korkokatto, korkoputki ja korkosuoja?
Korkokatto, korkoputki ja korkosuoja ovat pankkien tarjoamia maksullisia lisäpalveluita asuntovelallisille. Kyse on markkinoinnillisista termeistä.
Käytännössä korkosuojauksessa tai -katossa asiakas maksaa pankille lainasta tavanomaista korkeampaa marginaalia (pankin oma marginaali). Vastineeksi lainaehtoihin kirjataan, että asuntolainan viitekorko (esim. 12kk euribor) ei voi tiettynä ajanjaksona nousta yli sille etukäteen asetetun maksimirajan.
Kyseessä on siis eräänlainen vakuutus, jossa pankki ottaa vastatakseen koron nousun siltä osin kuin se ylittää tietyn ennalta määritellyn rajan.
Mitä matalampi maksimikorko sopimukseen kirjataan ja mitä pidempi on suojauksen aika, sitä kalliimpi korkosuojaus asiakkaalle yleensä on.
Korkoputki puolestaan tarkoittaa, että lainalle määritetään etukäteen sekä tietty alaraja että yläraja, joiden välissä viitekorko liikkuu. Esimerkiksi 0,5 – 2,5%. Tällöin asiakas maksaa ylimääräistä, kun markkinakorko on minimitason alapuolella. Asiakas puolestaan hyötyy, kun korko nousee maksimin yläpuolelle.
Lisäksi on olemassa kiinteäkorkoinen asuntolaina, jossa korko säilyy samana koko laina-ajan. Tällöin asiakas luonnollisesti hyötyy, kun markkinakorko ylittää tuon sovitun koron.
Tyypillisesti korkosuojausta tarjotaan pankkien taholta vain osaksi laina-aikaa, esimerkiksi ensimmäiseksi kymmeneksi vuodeksi. Pankkien kannalta tämä lisää ennustettavuutta ja vähentää tuotteen riskiä sekä tietysti laskee hintaa asiakkaan suuntaan.
Koska pankkien marginaalit ovat viime vuosina olleet niin matalalla, että asuntolainoista on tullut niille lähinnä bulkkituote, pyrkivät ne aggressiivisesti saamaan lisämyyntiä näillä palveluilla.
Milloin korkosuojaus voi kannattaa?
Asiakkaan kannalta korkosuojauksen potentiaalinen hyöty realisoituu silloin, jos korko (esim. 12kk euribor) on suojauksen keston aikana keskimäärin korkeampi kuin korkosuojauksen maksimikorko.
Siten jos korko on suojauksen aikana vain tilapäisesti korkokaton yläpuolella, tulevat korkosuojaan uppoavat maksut todennäköisesti kalliimmaksi kuin se, että suojausta ei ole lainkaan.
Asia ei kuitenkaan ole aivan näin yksinkertainen, sillä yhtälöön vaikuttaa myös muun muassa asiakkaan korkosuojauksesta maksama hinta, joka on pankkien määriteltävissä kulloisenkin markkinatilanteen mukaan.
Pankit ovatkin laskeneet, että tuote on lähes varmasti niille kannattava. Korkojen ollessa nousussa tai nousun uhatessa ne luonnollisesti nostavat korkosuojauksen hintaa. Sen sijaan silloin, kun uhkaa korkojen noususta ei ole näköpiirissä, saa suojauksenkin ostettua halvalla. Tuote on pankeille loistava.
Asiakkaan kannalta ongelma on, että silloin kun korkosuojaukselle voi nähdä olevan tarvetta, on sen hinta korkealla.
Lisäksi ottamalla korkosuojan asiakas lyö vetoa sen puolesta, että korot tulevat lähtemään nousuun. Jotta suoja kannattaa (maksimaalisesti), niin sen ei tule näyttää todennäköiseltä, sillä vain silloin suojan saa halvalla.
Korkosuojaus voi kuitenkin kannattaa silloin, jos asuntovelan määrä ja pelko korkojen noususta alkaa vaikuttaa omiin yöuniin. Korkosuojaus voi tuoda mielenrauhaa suuren velkataakan omaavalle ja tällä perusteella sen ottaminen voi olla perusteltua.
Toisekseen korkosuojaus kannattaa, jos korkojen nousu uhkaa kaataa oman talouden. Käytännössä pankit toki lainaa myöntäessään niin sanotusti stressitestaavat talouden 6%:n korolla, mutta tilanne voi aina muuttua lainanottohetkestä.
Lopuksi: Kannattaako asuntolainan korkosuojaus? – Yleensä ei
Lue seuraavaksi: Näin rakennat talouteesi puskureita
Asuntolainan korkosuoja ei ole ollut asiakkaan kannalta kannattava edes vuosina 2008-2011, jolloin euribor oli plussan puolella, käy ilmi Taloussanomien laskelmasta.
Tämän jälkeen on eletty yli vuosikymmenen ajan nollakorkoympäristössä, joten käytännössä asiakas tuskin on hyötynyt korkokaton ottamisesta ainakaan viimeiseen lähes 15 vuoteen.
Sen sijaan pankeille tuote on ollut äärimmäisen kannattava. Korkokaton ottaneet ovat kärsineet useiden tuhansien eurojen tappiot, joita kymmenyksenkin nousu marginaalissa tarkoittaa.
Tästä tulee mieleen erään automerkin takavuosien mainos: Mitä sinä tekisit kymppitonnilla? Ostaisitko sillä rahalla mielenrauhaa? Kannattaa ainakin tiedostaa, että korkokaton suoma rauha tulee asiakkaalle kalliiksi.
Pankkien myymä korkosuoja ei myöskään ole ainoa tapa varautua korkojen mahdolliseen nousuun.
Jokainen voi itse rakentaa suojauksen laittamalla kuukausittain hieman ylimääräistä rahaa asuntolainatilille tai vaikkapa korkosijoitukseen, josta rahalle saa tuottoa.
Myös menojen ja kulutuksen karsiminen sekä säästäminen ja sijoittaminen ovat hyviä keinoja varautua korkojen nousuun.
Näin olen itsekin toiminut jo useiden vuosien ajan.
Lue seuraavaksi: 15 suurinta säästökohdettani
Lue myös: Kuinka päästä eroon veloista
Laita blogi alta tilaukseen, niin et missaa yhtään postausta!
Pyrin tässä blogissa jakamaan hyödyllistä tietoa säästämiseen, sijoittamiseen ja oman talouden hallintaan liittyen sekä auttamaan myös sinua saavuttamaan unelmasi. Julkaisen uuden kirjoituksen aina sunnuntaisin. Laita blogini seurantaan, jotta et jää mistään paitsi!
Tervetuloa mukaan miljoonajahtiin!