Asuntolainan kilpailutus | Kokemuksia | Säästin 5177,40 euroa!

crop businessman giving contract to woman to sign

Kilpailutin jo aiemmin sähkösopimukseni osana kiinteiden kulujen vuosittaista läpikäyntiä. Nyt oli asuntolainan vuoro. Sivu sisältää mainoslinkkejä*.

Tässä kokemuksiani asuntolainan kilpailuttamisesta sekä vuodelta 2017 että 2021.

Asuntolainan kilpailutus | kokemuksia | 2017

Kilpailutin asuntolainan edellisen kerran ensiasunnon hankinnan yhteydessä vuonna 2017. Tuolloin minulla ei ollut saatavilla reaalivakuutta, mikä hankaloitti lainaneuvotteluja. Henkilötakauksia pankit eivät nimittäin enää hyväksy. Hankittavan asunnon arvosta yleensä 70-80% hyväksytään vakuudeksi, jos asunnon sijainti on hyvä. Loppu 20-30% pitää olla omia vakuuksia.

Jouduin myös myymään 10 000 euron edestä rahastosijoituksiani asunnon hankinnan yhteydessä, mikä vastasi yli puolta sen hetkisistä sijoituksistani. Sekään ei ollut mikään ideaalitilanne, vaikka sijoitukset plussalla olivatkin.

Jälkikäteen ajateltuna ASP-tili olisi ehdottomasti kannattanut olla, sillä silloin olisi säästänyt suuren summan takausmaksuissa.

Kävin tuolloin kaikkiaan kolme neuvottelukierrosta. Päädyin lopulta Danske Bankin asuntolainaan, jossa marginaali oli 0,65%.

Sain tuolloin seuraavat tarjoukset (paras tarjous):

  • Aito Säästöpankki: 0,8%. Lainaneuvottelu Aito Säästöpankin kanssa oli lämminhenkinen, mutta yrittivät kovasti kaupata korkoputkea ja henkivakuutusta oheen. Oikeastaan antoivat jopa ymmärtää, ettei lainaa saisi ilman niitä. Kertoivat, että minun pitäisi saada lisävakuus asuntolainalle jostain, kun hyväksyivät 70% asunnon (keskustayksiö) arvosta vakuudeksi. En edennyt neuvotteluissa toiselle kierrokselle. Kävin neuvottelut varaamalla lainaneuvotteluajan konttorille netin kautta.

  • Danske Bank: 0,65%. Danske Bankin lainaneuvottelija antoi jo heti puhelimessa alustavan lainalupauksen tarvisemalleni määrälle, joskin ensimmäinen tarjous oli 0,75%. Kun kerroin saaneeni Nordealta 0,70%, niin Danske tarjosi 0,67%. Sitten OP tarjosi 0,65%, minkä Danske vielä mätsäsi. Tämä sillä edellytyksellä, että päivittäinen pankkiasiointi siirtyy Danskeen. Danske antoi asunnolle 80%:n vakuusarvon ja kertoi, että voin ostaa lisävakuuden heiltä 1635 eurolla. Kävin neuvottelut pääasiassa puhelimitse ja sähköpostilla.

  • Nordea: 0,70%. Nordea oli pankeista ainoa, joka edellytti asiakkuuden avaamista pankkiin ennen lainaneuvottelujen käymistä. Neuvottelut käytiin puhelimitse iltaisin, mikä oli todella kätevää. Nordea olikin toisella kierroksella mukana. Se tarjosi ensin 0,85%, mutta pudotti sitten tarjouksen ensin 0,80%:iin ja vielä 0,70%:iin, mikä oli heidän paras tarjous. Myös Nordea edellytti jonkinlaisen lisävakuuden hankkimista asunnon lisäksi, jolle se antoi 70%:n vakuusarvon. Kokemus neuvotteluista oli positiivinen, sillä eivät yrittäneet liikaa tyrkyttää muita tuotteita oheen.

  • OP: 0,65%. OP oli Dansken ja Nordean ohella lainaneuvottelujen kolmannella kierroksella. OP tarjosi ratkaisua, jossa asuntolaina jaetaan päälainaan ja sivulainaan. Itse asunto olisi käynyt päälainan vakuudeksi, ja tarjosivat 0,65%:n marginaalia sen osalta. 20%:n osuus asunnosta olisi ollut sivulainaa, jonka korko on 1,50%. Tällä tavalla vakuusasia olisi saatu kierrettyä. Lisäksi OP edellytti, että asiakkuus kokonaisuutena siirretään OP:lle. Siis pankkipalvelujen päivittäisasiointi ja vakuutukset. OP yritti myös kaupata korkoputkea.

  • S-Pankki: Ei tarjousta. Laitoin hakemuksen myös S-Pankille, mutta en ehtinyt saada sieltä yhteydenottoa ennen kuin neuvottelut oli jo käyty loppuun.

Yleisesti ottaen voi todeta, että kaikki pankit tarjosivat lainalle korkosuojausta ja asioinnin siirtämistä heille. Matalien korkojen aikana korkosuoja onkin pankeille kannattava tuote, jolla he saavat edes hieman nostettua tuottojaan. Pankit ovat tottakai laskeneet tarkasti, että korkosuoja on heille todennäköisesti kannattava.

Tyypillisesti korkoputkea tai -suojaa ei tarjota koko laina-ajalle, vaan esimerkiksi ensimmäisen kymmenen vuoden ajalle. Se olisi pankista riippumatta nostanut lainan marginaalin noin 1%:n tuntumaan.

Jos kuitenkin nukkuu yönsä hyvin suuren lainamäärän kanssa, niin jättäisin korkosuojan ottamatta. Olen itse aina säästänyt asuntolainatilille hieman ylimääräistä juuri korkojen nousua ajatellen. Tämä on ihan ilmainen korkosuoja!

Yksi vaihtoehto on myös ottaa laina, jossa maksettava kuukausierä säilyy samana korkotasosta riippumatta. Tällöin korkojen noustessa laina-aika vain pitenee. Tämäkin on mielestäni korkoputkea parempi vaihtoehto, sillä lainaa voi alkaa lyhentää rivakammin, jos korot kääntyvät nousuun.

Asuntolainan kilpailutus | kokemuksia | 2021

Minun olisi pitänyt tajuta jo ensimmäisen kilpailutuksen yhteydessä, että myös niin sanotuilla mikromaksuilla eli lainasta menevillä kuluilla on suuri merkitys. Danskella näitä kuluja nimittäin veloitettiin 6,10 euron edestä joka kuukausi. 25 vuodessa tästä muodostuu kuluja 1830 euroa!

Aloitin tänä vuonna kilpailutuksen laittamalla Etua.fi -palvelun* kautta ensimmäisen lainahakemuksen. Palvelussa ovat mukana Aktia, Danske Bank, Nordea ja Säästöpankki. Lisäksi tein S-Pankin verkkopankissa lainatarjouspyynnön ja varasin samalla S-Pankin kanssa lainaneuvottelun. Pian Etua.fi -palvelusta tulikin ilmoitus, että olivat välittäneet lainahakemukseni Aktialle.

S-Pankki tarjosi puhelimessa ensin 0,55%:n korkoa ja mikä parasta: ilman mitään mikromaksuja. Kun kysyin, että onko tuo paras tarjous, niin virkailija kysyi mitä olin ajatellut. Sanoin, että 0,45% on sellainen, johon voisin lähteä. Tämän jälkeen seurasi litannia siitä, miten tuon koron saadakseen pitäisi ainakin alkaa sijoittaa S-rahastoihin.

Päätin kuitenkin hyväksyä S-Pankin 0,45%:n tarjouksen, sillä 0,4x alkava lainamarginaali on nykymarkkinassa erittäin hyvä. Lisäksi tiesin, että yksikään pankki ei pystyisi siihen muut kulut huomioon ottaen vastaamaan. Vanhassa lainassa muut kulut nostivatkin lainan todelliset kulut 0,65%:sta 0,72%:iin!

Kaikkiaan asuntolainan kilpailutuksesta tuli säästöä 3567 euroa korkokuluina ja 1610,40 euroa liitännäismaksuina (22 vuodelle laskettuna). Yhteensä säästöä tuli siten 5177,40 euroa! Laskin luvut käyttämällä S-Pankin asuntolainalaskuria.

Lopuksi

Asuntolainan kilpailuttamisessa maltti on valttia. Prosessiin menee nimittäin aikaa noin kuukausi. Silti se kannattaa tehdä vuosittain, sillä pieneltäkin tuntuvat säästöt tämän kokoisille lainoille ovat tuntuvia pitkässä juoksussa.

Opin edellisestä kilpailutuksesta, että marginaalin kymmenyksillä ei ole juuri väliä. On siis hieman turhaa yrittää ruuvata vielä niitä viimeisiä kymmenyksiä alaspäin. Sen sijaan lainan liitännäismaksuilla on suuri merkitys ja myös niistä pankit ovat valmiita neuvottelemaan. Kannattaa siis lainaneuvottelujen yhteydessä ottaa myös muut kulut keskusteluun mukaan.

Käytännössä kilpailutuksen seurauksena lainani todelliset kulut tippuivat 0,72%:sta 0,45%:iin. Pelkän marginaalin tuijottamisen sijaan kannattaakin tarkastella juuri lainan kokonaiskuluja.

Lue myös: 10 parasta vinkkiä asumiskulujen alentamiseen

Laita blogi seurantaan, niin et missaa enää yhtään kirjoitusta!

Pyrin tässä blogissa jakamaan hyödyllistä tietoa säästämiseen, sijoittamiseen ja oman talouden hallintaan liittyen sekä auttamaan myös sinua saavuttamaan unelmasi. Julkaisen uuden kirjoituksen aina sunnuntaisin. Laita blogini seurantaan, jotta et jää mistään paitsi!

Tervetuloa mukaan miljoonajahtiin!

Jaa tämä artikkeli sosiaalisessa mediassa:

Mitä mieltä olet? Kommentoi, niin jutellaan lisää!